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La inversión en vivienda es algo que suele hacerse habitualmente por su alta rentabilidad y relativa facilidad en la gestión. Sin embargo, surge una duda recurrente: ¿es mejor comprar como persona física o a través de una sociedad? La respuesta depende totalmente de tu situación patrimonial y objetivos.
¿Puede comprar un particular una vivienda para invertir?
La respuesta es sí, se puede invertir en vivienda como particular.
Pero a partir de aquí puede que surjan las dudas sobre si es mejor comprar como persona física o a través de una sociedad, valorando principalmente cómo se puede ahorrar más o cuál es la forma más segura de hacer la transacción.
¿Es mejor invertir como particular o como sociedad?
Como ocurre en muchos casos, depende de la situación, como vamos a ver.
Comprar una casa como particular. La vivienda habitual y la segunda residencia
Tanto la compra de la vivienda habitual como una segunda residencia se suele hacer como persona física, por lo que estas operaciones es mejor realizarlas como particular. Esto es principalmente debido a las ventajas fiscales que tienen para la compra, que sería mucho más cara si fuera una sociedad la que hiciera la compra.
Hay algunos impuestos comunes para personas físicas y sociedades, como el IVA o el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). Sin embargo, en el caso de las personas físicas, no tendrán que tributar IRPF por la compra de una vivienda para uso propio, mientras que en el caso de una sociedad significa facturar un alquiler de mercado al socio, aplicando un 25% de Impuesto de Sociedades.
Invertir como particular. Comprar como inversión para alquiler
Si se compra una vivienda para alquilar, el particular tributa por el rendimiento del capital inmobiliario, pero cuenta con ventajas fiscales exclusivas. Con la entrada en vigor de la Ley de Vivienda, la deducción general para nuevos contratos se sitúa en el 50% del rendimiento neto.
No obstante, este incentivo puede ser mayor según el caso: alcanza el 60% si se han realizado obras de rehabilitación recientes y puede llegar hasta el 90% si la vivienda está en una zona tensionada y se reduce el precio del alquiler. Estas bonificaciones no son aplicables si la inversión se realiza a través de una sociedad.
Además, los ingresos del alquiler en las personas físicas se incluyen en la base general del IRPF y tributarán en función de los ingresos. En el caso de las sociedades, tributan a un 25%.
Por otra parte, los ingresos que obtienen las sociedades se quedan en la empresa y si el socio quiere beneficiarse de ellos los tendrá que tributar como dividendos, pagando el tramo de IRPF que corresponda.
Comprar una casa a través de una sociedad. Grandes patrimonios
Si hablamos de los grandes patrimonios compuestos por muchos inmuebles, la mejor opción es comprar a través de una sociedad.
Se considera gran patrimonio cuando existen ocho o más inmuebles entre los bienes que lo componen. En este caso, es más ventajoso comprar una vivienda a través de una sociedad porque se puede obtener una bonificación por la gestión de los inmuebles.
La deducción a la que pueden acceder las sociedades es de hasta un 85% de la renta del alquiler que se obtenga, cifra que puede llegar hasta el 90% en los casos en los que los inquilinos presentan alguna discapacidad o si se justifica que para poder alquilar el inmueble se han tenido que hacer reformas.
Para aplicar la deducción hay que cumplir varios requisitos:
- Que el número de inmuebles en alquiler sean ocho o más.
- El arrendamiento debe tener una duración superior a los tres años.
Gastos deducibles
La variedad de los gastos deducibles en el impuesto de sociedades es más amplia que en el caso del Impuesto sobre la Renta que pagan las personas físicas.
Tanto las personas físicas como las sociedades pueden deducirse los gastos que tengan que ver directamente con el arrendamiento y que no puedan repercutirse al inquilino, como la comunidad, el IBI o los intereses de la hipoteca y los gastos de financiación. En el Impuesto de Sociedades los gastos pueden ser deducidos en su totalidad y en el IRPF se computarán dependiendo del tiempo que estén ocupados los inmuebles.
Los gastos de asesoría fiscal pueden deducirse en el Impuesto de Sociedades, aunque no es así en el IRPF.
Seguridad jurídica
A diferencia de los gastos, la seguridad jurídica suele ser mayor cuando se invierte como persona física, especialmente por la protección que ofrece la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). No obstante, es importante matizar que una sociedad limita la responsabilidad, protegiendo el patrimonio personal del socio ante posibles deudas.
A pesar de esto, hay muchos casos en los que se compran viviendas a través de sociedades, como en las herencias, para evitar conflictos entre beneficiarios; en estas situaciones, es mejor optar por gestionar acciones de sociedades antes que inmuebles proindivisos. Por lo tanto, aunque en general existe una percepción de mayor seguridad como particular, también puede ser ventajoso hacerlo con una sociedad en casos específicos de protección patrimonial o sucesiones.
Conclusión
Como hemos visto, los particulares también pueden invertir en vivienda. En función de los casos y las situaciones puede ser más ventajoso hacerlo como persona física o como sociedad. Para la primera y segunda vivienda, así como cuando en el patrimonio hay menos de ocho inmuebles, es más beneficioso hacer la compra a través de particulares. En cambio, para grandes patrimonios es mejor hacer la transacción a través de una sociedad.
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