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El alquiler vacacional en España ha cambiado radicalmente entre 2025 y 2026. Ya no basta con anunciar su propiedad; el nuevo marco legal exige controles digitales estrictos y autorizaciones vecinales previas para operar legalmente. No cumplir con estos requisitos puede resultar en la retirada inmediata de sus anuncios y sanciones graves. A continuación, explicamos cómo adaptar su negocio a las exigencias actuales.
¿Qué se considera alquiler turístico en España?
Se considera alquiler vacacional de forma general cuando se cumpla lo siguiente:
- El alquiler de una vivienda completa o por habitaciones.
- Que se alquile con finalidad turística.
- Para estancias de corta duración.
- A cambio de un precio.
- Se ofrece a través de plataformas, agencias o canales turísticos.
Es importante distinguir que el alquiler vacacional se rige por la normativa turística regional y no por la LAU. Por el contrario, el alquiler de temporada (como el de estudiantes o traslados laborales) sí se rige por la LAU bajo la modalidad de «uso distinto del de vivienda». No obstante, en 2026, ambos tipos deben estar registrados en la Ventanilla Única Digital si son de corta duración.
Nota importante: Si el contrato es de corta duración, es imprescindible contar con el número de registro correspondiente para evitar sanciones. De lo contrario, las plataformas como Booking o Airbnb están obligadas a retirar automáticamente todos los anuncios que no muestren un número de identificación válido y verificado. Además, para asegurar un mercado regulado, las normativas autonómicas establecen que operar sin este registro único puede acarrear multas administrativas considerables, proporcionales a la infracción, que en los casos más graves de falta de licencia pueden ser muy elevadas (hasta 600.000€).
Mantener su propiedad regularizada es la mejor inversión para su tranquilidad y la de sus huéspedes, siendo un paso esencial para garantizar la continuidad y el éxito de su actividad ante las nuevas exigencias de 2026.
¿Existe una ley estatal del alquiler vacacional en España?
No. En España no existe una ley estatal que regule el alquiler vacacional.
Aunque existen algunas leyes a nivel estatal, las competencias relacionadas con el turismo son de las Comunidades Autónomas, y también los ayuntamientos pueden regular en algunos casos.
Por tanto, el alquiler vacacional está regulado habitualmente por un conjunto de normas y no por una sola ley.
Normativas estatales que regulan el alquiler vacacional: Novedades clave 2024, 2025 y 2026
Como en todo, la normativa se va actualizando y es importante tenerlo en cuenta a la hora de aplicarlo al alquiler turístico. Entre otros, hacen falta obligatoriamente:
Permiso de las comunidades de vecinos para abrir pisos turísticos
Desde abril del año 2025 la Ley de Propiedad Horizontal otorga la potestad a los propietarios para permitir o prohibir los pisos turísticos.
Esto quiere decir que cuando alguien quiere dedicar una vivienda al uso turístico debe tener la autorización expresa de la comunidad de vecinos, presentando una solicitud ante la junta de propietarios con el respaldo de un mínimo del 60% de los vecinos.
Registro único de alquiler turístico y Ventanilla Única
El Registro Único de Arrendamientos es un sistema que se ha puesto en marcha en España para regularizar y controlar los alojamientos turísticos.
La Ventanilla Única Digital se crea con la finalidad de tener mecanismos para ordenar las viviendas de uso turístico y las que se destinen al alquiler temporal para conseguir un mercado transparente y regulado.
Desde julio de 2025, todos los propietarios de alquileres vacacionales deben tener un número de identificación único para cada alojamiento. Este número es obligatorio para poder anunciar la vivienda en plataformas como Booking o Airbnb. Y, aunque la obtención del número se realiza a través de la Ventanilla Única, es importante entender que no es un trámite inmediato. El sistema conlleva un proceso de validación administrativa donde se cruzan datos con el Registro de la Propiedad y las licencias municipales. Esta fase de verificación puede convertirse en un cuello de botella burocrático si la documentación no es perfecta, retrasando la capacidad de anunciar su vivienda durante semanas o meses.
Además, debe presentarse el Modelo 179 de forma informativa detallando los alquileres realizados. Generalmente, el plazo para declarar los alquileres del año anterior finaliza el 31 de enero, por lo que es vital tener la documentación lista al inicio de cada año para evitar requerimientos de Hacienda.
En este mes de febrero debe verificar si su declaración fue presentada correctamente para evitar sanciones de Hacienda.
Registro de viajeros a través de SES.HOSPEDAJES
Todos los anfitriones de viviendas turísticas en España deben llevar un proceso de registro de viajeros cuando acojan huéspedes en sus alojamientos.
Para hacer este registro es obligatorio usar la plataforma SES.HOSPEDAJES y son los propietarios de los alojamientos los responsables de enviar los datos de los huéspedes a las autoridades y de verificar que estos sean correctos.
Recuerde que el registro de los datos debe realizarse obligatoriamente dentro de las 24 horas siguientes a la llegada de cada huésped. El incumplimiento de este plazo es un error común que suele derivar en sanciones administrativas por parte de las autoridades de seguridad.
Normativa del alquiler vacacional por Comunidades Autónomas
Como hemos dicho antes, las competencias sobre turismo recaen en las Comunidades Autónomas y cada una de ellas cuenta con su propia normativa, aunque el contenido es bastante similar.
A continuación, dejamos el listado con la normativa vigente en 2026 para los alquileres vacacionales en cada comunidad:
- Andalucía: Decreto 28/2016, de 2 de febrero + Decreto 31/2024, de 29 de enero.
- Aragón: Decreto 1/2023, de 11 de enero.
- Asturias: Decreto 48/2016, de 10 de agosto.
- Islas Baleares: Ley 8/2012, de Turismo + Decreto-ley 3/2022, de 11 de febrero.
- Canarias: Decreto 113/2015, de 22 de mayo + Ley 6/2025, de 10 de diciembre.
- Cantabria: Decreto 225/2019, de 28 de noviembre.
- Castilla y León: Decreto 3/2017, de 16 de febrero.
- Castilla-La Mancha: Decreto 36/2018, de 29 de mayo.
- Cataluña: Decreto-ley 3/2023, de 7 de noviembre.
- Comunidad Valenciana: Decreto 10/2021, de 22 de enero + Decreto-ley 9/2024, de 2 de agosto.
- Extremadura: Ley 2/2011, de Turismo + Ley 6/2018, de 12 de julio.
- Galicia: Decreto 12/2017, de 26 de enero.
- Comunidad de Madrid: Decreto 79/2014, de 10 de julio.
- Región de Murcia: Decreto 256/2019, de 10 de octubre.
- Navarra: Decreto Foral 230/2011, de 26 de octubre.
- País Vasco: Decreto 101/2018, de 3 de julio.
- La Rioja: Decreto 10/2017, de 17 de marzo + Decreto 40/2018.
El alquiler turístico en España tiene una regulación de base autonómica, que ahora es más compleja y digitalizada. Los principales requisitos a cumplir son el permiso de la comunidad de vecinos, registro único de alquiler turístico y el registro de viajeros.
Dada la variedad de normativas autonómicas, la asesoría experta es clave para evitar riesgos legales. Si no está seguro de si su comunidad de vecinos ya ha votado sobre este tema o si su número de registro sigue siendo válido para 2026, nosotros podemos realizar esa auditoría legal por usted.
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