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Cómo comprar una casa en España

Contratos, escrituras notariales, pago de impuestos y registro de la propiedad
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Cómo comprar una casa en España

Guía introductoria

Con esta guía pretendemos dar una aproximación introductoria de los conceptos básicos y más comunes con los que una persona no residente (lea este artículo para saber cuándo se considera persona no residente en España) o extranjera puede enfrentarse.

 

Esta guía no es, en ningún caso, sustitutiva del asesoramiento profesional, ya que se requiere un estudio profundo de las diferentes circunstancias personales para dar el mejor y más provechoso asesoramiento fiscal.

No dude en ponerse en contacto con nosotros y estaremos encantados de darle la mejor solución para su situación.

 

Índice de la guía
  1. El mercado inmobiliario
    1. El mercado inmobiliario español y los precios de las viviendas
  2. Requisitos
    1. ¿Pueden los no residentes y los extranjeros comprar una propiedad en España?
    2. ¿Cómo obtener un visado de residencia?
  3. Dónde encontrarla
    1. Portales inmobiliarios online populares
    2. ¿Debo recurrir a un agente inmobiliario?
  4. Qué comprobar
    1. Comprar un terreno para construir una nueva propiedad en España
    2. Comprar una vivienda de nueva construcción en España
    3. Comprar una vivienda de segunda mano
    4. Contratar una inspección
  5. El proceso de compra
    1. Hacer una oferta
    2. El contrato de reserva
    3. La escritura de compraventa
  6. Aspectos legales
    1. Responsabilidades
    2. Contratación de un notario
  7. La hipoteca
    1. Hipotecas en España
    2. Porcentajes de cobertura
    3. Otros parámetros
    4. Tener una propiedad anterior
    5. Propiedades en el extranjero
  8. Gastos e impuestos
    1. Impuesto sobre las ganancias de capital
    2. «Plusvalía» del municipio para el vendedor
    3. No residentes y extranjeros
  9. El abogado inmobiliario
    1. Cómo puede ayudar un abogado en la compra de una casa
    2. Abogados colegiados en España

 

1. El mercado inmobiliario

Entre los factores que hay que tener en cuenta a la hora de comprar una propiedad en España se encuentran las estafas inmobiliarias, el elevado impuesto sobre las plusvalías y las fluctuaciones del mercado inmobiliario español.

Los pasos a seguir en la compra de una vivienda no siempre son intuitivos. Además, hay que tener claro qué impuestos y gastos tendremos que pagar para adquirir la vivienda.

Esta serie de artículos es una guía para ayudar a quienes buscan una vivienda en España, en zonas costeras o en una gran ciudad como Madrid o Barcelona.

1.1. El mercado inmobiliario español y los precios de las viviendas

El mercado inmobiliario español tiene muchas peculiaridades, y vale la pena investigar antes de comprar una casa en España.

España sufrió mucho durante la crisis financiera mundial y el consiguiente desplome del mercado inmobiliario. Los precios de las viviendas cayeron hasta un 30%, pero en los últimos años el mercado se ha estabilizado.

Los precios en España han aumentado de forma constante desde 2016, y aunque el brote de COVID-19 afectó al mercado en 2020, las cifras oficiales muestran que los precios medios crecieron durante el segundo trimestre del año. Los precios de venta aumentaron un 2,1% en términos interanuales, con los precios de las viviendas de nueva construcción aumentando un 4,2% y los de segunda mano un 1,8%.

Los efectos económicos totales de la COVID-19 en el mercado inmobiliario español aún están por ver. Los expertos inmobiliarios prevén que el valor de los precios de la vivienda podría caer entre un 5 y un 10% a corto plazo.

Las últimas estadísticas mostraron que el precio medio de la vivienda en las principales ciudades alcanzó los 1.649 euros por metro cuadrado, mientras que las propiedades en las Islas Baleares y Canarias experimentaron un aumento hasta alcanzar los 1.604 euros por metro cuadrado.

Los lugares más caros para comprar en España son San Sebastián, Barcelona y Madrid. Los precios en las tres zonas oscilan entre los 3.000 y los 3.600 euros por metro cuadrado.

La Comunidad de Madrid es el lugar más caro para comprar suelo en España, con precios de 338 euros por metro cuadrado. Canarias (245 euros), Cataluña (184 euros), Andalucía (171 euros) y la Comunidad Valenciana (158 euros) ocupan los cinco primeros puestos. Castilla y León es el lugar más barato para comprar, con un precio medio del suelo de 66 euros por metro cuadrado.

Los niveles de propiedad de la vivienda en España son altos, ya que alrededor del 80% de los residentes son propietarios de su vivienda, y muchos lo hacen sin hipoteca.

2. Requisitos

Si quiere comprar una casa en España como extranjero, tendrá que resolver algunos trámites burocráticos antes de poder comprar una propiedad.

2.1. ¿Pueden los no residentes y los extranjeros comprar una propiedad en España?

La compra de una vivienda vacacional puede ser compleja, pero España es un país muy acogedor para los compradores extranjeros.

Las normas para comprar una propiedad en España como extranjero son relativamente sencillas. Antes de comprar, necesitará un número de identificación financiera, que puede obtenerse acudiendo a una comisaría de policía con su pasaporte. Normalmente se tramita en el mismo día para los ciudadanos españoles o de la UE, pero puede tardar unas semanas para los demás.

Además, aunque no es obligatorio, tener una cuenta bancaria en España le facilitará todos los trámites, ya que agilizará los pagos y probablemente le ahorrará algunas comisiones.

2.2. ¿Cómo obtener un visado de residencia?

España también ofrece un programa de visados para propietarios extranjeros de fuera de la Unión Europea. Según este programa, si invierte más de 500.000 € en bienes inmuebles en España, obtendrá un visado de residencia. Estos visados están destinados principalmente a jubilados y compradores de viviendas de vacaciones, pero son especialmente populares entre los inversores de fuera de la UE.

3. Dónde encontrarla

En primer lugar, tiene que decidir qué tipo de casa quiere. ¿Busca un apartamento con vistas al mar, una propiedad histórica en una ciudad local o una finca rural situada en su propio terreno? Hacer una lista de todos sus requisitos y dividirlos entre «debe tener» y «estaría bien tener» puede ahorrarle mucho tiempo y hacer que su proceso de búsqueda sea mucho más eficiente. Por ejemplo, «debe tener un mínimo de 3 dormitorios» y «estaría bien que tuviera un balcón».

A continuación, tiene que encontrar propiedades que cumplan su lista de requisitos. Hay varios portales online populares que puede utilizar, muchos de los cuales están disponibles en inglés para facilitar el proceso de búsqueda.

3.1. Portales inmobiliarios online populares

A continuación puede encontrar algunos de los portales inmobiliarios españoles más populares:

3.2 ¿Debo recurrir a un agente inmobiliario?

Muchas de las propiedades que vea en Internet estarán gestionadas por agentes inmobiliarios. Algunos hablarán inglés (sobre todo en las zonas más turísticas) y la mayoría están acostumbrados a tratar con compradores extranjeros. Aunque los agentes inmobiliarios pueden ayudarle a obtener información detallada sobre la zona o la ciudad que está buscando, se aconseja acercarse a ellos con cierta precaución.

La regulación es relativamente baja en España y existen agentes inmobiliarios sin escrúpulos. Recuerde siempre que el agente es pagado por el vendedor. En última instancia, están tratando de vender una propiedad y normalmente sólo mostrarán los aspectos positivos de una propiedad, no sus defectos. No proporcione nunca pagos por adelantado e intente mantenerse alejado de los agentes que le sugieran hacer recortes. Algunos le propondrán hacer uso de sus contactos, pero le recomendamos encarecidamente que busque su propio notario, proveedor de hipotecas y abogado para que pueda confiar plenamente en que están de su lado.

4. Qué comprobar

Una vez que haya encontrado una propiedad que le guste, la mejor manera de proceder es visitarla en persona, para comprobar personalmente que la propiedad cumple con sus necesidades y expectativas.

En una primera vista se pueden detectar algunos problemas evidentes que pueden influir en la decisión de compra o en la negociación del precio. Otros problemas pueden no ser tan sencillos de detectar, por lo que se recomienda hacer un estudio más profundo del estado del inmueble.

Antes de eso, es bueno proceder a algunas comprobaciones básicas. He aquí algunas cosas que hay que tener en cuenta de antemano dependiendo de cuál sea el caso.

4.1. Comprar un terreno para construir una nueva propiedad en España

Durante mucho tiempo, España ha sido muy popular entre los compradores extranjeros que buscan casas de vacaciones. En ocasiones, el gran número de compradores extranjeros sin experiencia ha brindado la oportunidad a promotores y agentes inmobiliarios sin escrúpulos de vender propiedades que no son legítimas.

En algunos casos, no se ha obtenido el permiso de planificación antes de construir, y las propiedades acaban siendo derribadas por el gobierno local. En otros, la calidad de la propiedad no ha estado a la altura o no ha sido la indicada, lo que da lugar a costosas reparaciones.

Muchos extranjeros han experimentado problemas que advierten a los compradores expatriados de que deben ser precavidos y no correr riesgos innecesarios. Recomendamos, como mínimo, comprobar:

  • Las credenciales de los abogados o agentes inmobiliarios implicados.
  • El Registro de la Propiedad.
  • La existencia de la correspondiente licencia de obras.
  • Que la propiedad no tiene deudas pendientes.
  • Que la propiedad es estructuralmente sólida (puede hacerlo un perito o un arquitecto).

La mayor parte de esta información puede ser facilitada por el registro de la propiedad y se puede acceder a ella mediante una solicitud por correo electrónico, teléfono, fax o en persona. Puede encontrar la oficina del registro de la propiedad correspondiente visitando el sitio web nacional: www.registradores.org.

Como no residente, también puede comprar un terreno y hacer construir una propiedad usted mismo. En este caso, un buen asesoramiento jurídico es aún más importante, ya que tendrá que asegurarse de que los contratos con los constructores son adecuados y herméticos.

4.2. Comprar una vivienda de nueva construcción en España

Las peores estafas inmobiliarias en España, al igual que en otros lugares, tienen que ver con propiedades inacabadas o sin construir. Aunque las intenciones maliciosas son raras, es aconsejable tener cuidado al comprar una propiedad que aún no existe. Como mínimo, debería:

  • Comprobar que la empresa existe y asegurarse de que el proyecto está inscrito en el registro de la propiedad.
  • Comprobar que se ha concedido la licencia de obras preguntando en el ayuntamiento.
  • No firmar un contrato que no entienda.
  • Recurrir a un tercero independiente para las traducciones.
  • Exija una prueba de que cualquier cantidad pagada (por ejemplo, un depósito) se está reteniendo o gastando adecuadamente.
  • Obtenga pruebas de que le devolverán el dinero si la vivienda no se construye.

4.3. Comprar una vivienda de segunda mano

Antes de iniciar el proceso de compra, es muy importante asegurarse de haber visto:

  • El valor catastral de la vivienda y el importe del impuesto de compra. El impuesto se cobra en función de la valoración del inmueble por parte del ayuntamiento y no del importe de la venta. Puede comprobarlo en la página web de la Agencia Tributaria de la Comunidad Autónoma utilizando el número de referencia catastral.
  • Un recibo pagado del IBI del anterior propietario. También es conveniente obtener un certificado del ayuntamiento que demuestre que no hay tasas impagadas de años anteriores.
  • El certificado catastral en el que se indican los límites y los metros cuadrados exactos de su terreno, que estará vinculado al registro de la propiedad mediante un número de referencia catastral. Debe asegurarse de que la descripción de la propiedad y del terreno que figura en ambos registros coincide.
  • La licencia de primera ocupación o cédula de habitabilidad expedida por el ayuntamiento. Necesitará este documento para conectarse a las compañías de electricidad y agua. Los promotores no pueden obligarle a terminar sin esta licencia.
  • Recibo que demuestre que el anterior propietario ha pagado todas las facturas de los servicios públicos.
  • En su caso, un certificado firmado por el presidente de la Comunidad de Propietarios (Comunidad de Vecinos) que acredite que no existen deudas pendientes. Debe tener en cuenta que, si posteriormente comprueba que existen dichas deudas pendientes, como nuevo propietario, asume las deudas del año en curso y del anterior (2 años en total).
  • Desde el 1 de junio de 2013, todas las viviendas en venta o alquiler en España están obligadas por ley a tener un certificado de eficiencia energética. Si estás pensando en comprar una vivienda, el vendedor está obligado a mostrarte este certificado.

Aunque no es obligatorio, en este caso es conveniente que un perito colegiado revise una vivienda de segunda mano.

4.4. Contratar una inspección

Es posible comprar una propiedad en España sin tener una inspección de la casa, pero no es aconsejable. Una inspección de la casa le ayuda a asegurarse de que no hay defectos significativos en la propiedad que podrían volver a perseguirle más adelante.

En el caso de las propiedades existentes, generalmente hay dos tipos principales de peritajes disponibles. El informe de tasación es un estudio superficial que proporciona una guía independiente del valor de mercado de la propiedad.

El informe de construcción es más detallado, ya que examina el estado estructural de la propiedad y señala cualquier problema grave. Los estudios de edificios son más caros que los informes de valoración, pero también proporcionan una guía más completa del estado de la propiedad.

5. El proceso de compra

5.1. Hacer una oferta

Inicialmente, debe hacer una oferta por la propiedad, normalmente a través del agente inmobiliario del vendedor.

Al igual que en otros países, los precios están abiertos a la negociación; el precio de venta del inmueble es una indicación y no una exigencia. A menos que el precio sea especialmente atractivo o que compita con otros compradores, tiene sentido iniciar las negociaciones por debajo del precio de venta, pero no tan bajo como para ofender al vendedor.

Las negociaciones básicas sobre el precio suelen hacerse verbalmente. Una vez que haya llegado a un acuerdo general, debe hacer que se resuma su oferta por escrito.

5.2. El contrato de reserva

Si la oferta es aceptada por el vendedor, entonces el comprador y el vendedor firman un contrato de reserva o contrato de arras y el comprador paga un depósito, normalmente el 10% del precio de compra.

Puede encontrar más información sobre el contrato de reserva en nuestro artículo Contrato de arras o contrato de reserva: Cómo redactar un contrato de compraventa de vivienda o inmueble sin errores.

5.3. La escritura de compraventa

La siguiente etapa es la firma de la escritura de compraventa ante notario, momento en el que se debe abonar la totalidad del precio de venta, los impuestos y otros gastos.

Si no vive en España en este momento, es aconsejable que le dé a un abogado acceso a su cuenta bancaria mediante un poder notarial para que pueda ir al banco, recoger el cheque bancario y luego dirigirse al notario para firmar en su nombre, pagar al vendedor y pagar los impuestos correspondientes.

6. Aspectos legales

6.1. Responsabilidades

Es su responsabilidad como comprador pagar todos los gastos e impuestos asociados a la compra de una vivienda. Si ha decidido utilizar los servicios de un abogado, éste podrá asesorarle sobre todo lo que debe tener en cuenta.

El comprador también es responsable de registrar la propiedad. El notario puede prestar este servicio a cambio de una cuota, y puede notificar al registro que la venta ha tenido lugar.

El vendedor es oficialmente responsable de los defectos ocultos del inmueble, aunque los desconozca. Sin embargo, en la práctica, conseguir una compensación por tales defectos puede ser difícil y costoso.

Si no está seguro del estado de una propiedad, lo mejor es hacer que un tercero independiente realice un estudio antes de pagar la fianza o como condición para pagar la suma total al mismo tiempo que se paga la fianza.

6.2. Contratación de un notario

Aunque no sea un requisito legal para completar la venta, es muy aconsejable utilizar los servicios de un notario para garantizar una transición fluida de la propiedad.

Es muy aconsejable contar con un notario para completar la diligencia debida y es requerido por la mayoría de los prestamistas hipotecarios.

7. La hipoteca

Una vez firmado el contrato de reserva, es cuando el comprador se encarga de tramitar una hipoteca en caso de ser necesario, aunque ya debería haber discutido sus necesidades con el proveedor de la hipoteca previamente.

7.1. Hipotecas en España

Tras la crisis financiera de 2008, los bancos españoles han sido objeto de una fuerte reestructuración, con una importante participación internacional de la UE y el FMI.

Como consecuencia de ello, los bancos están aprobando menos hipotecas y los tipos y condiciones hipotecarias se han vuelto menos favorables.

7.2. Porcentajes de cobertura

En general, los compradores no residentes en España pueden disfrutar de las mismas condiciones hipotecarias que los españoles:

  • Hasta el 80% de cobertura en el caso de la primera vivienda.
  • Entre el 60 y el 70% en el caso de una segunda vivienda.
  • En el caso de una propiedad rural, sólo podrá obtener una hipoteca por el 50%.

Hay que tener en cuenta que el valor que los bancos dan a una vivienda puede ser muy diferente del precio real de mercado.

Por lo tanto, es absolutamente crucial que hable primero con un banco antes de dar un depósito.

7.3. Otros parámetros

Otra cosa a tener en cuenta es que las hipotecas en España suelen contratarse por un mínimo de 5 años y un máximo de 30, siendo la edad máxima para haber liquidado la hipoteca la de 75 años.

Además, su deuda no debe superar el 30-35% de sus ingresos.

7.4. Tener una propiedad anterior

En España, los prestamistas hipotecarios no completarán un acuerdo de hipoteca hasta que usted sea dueño de una propiedad.

Por esta razón, es importante incluir una cláusula en el contrato que le permita salir del acuerdo si no puede adquirir la hipoteca.

7.5. Propiedades en el extranjero

También hay que tener en cuenta que cada entidad tiene sus propios criterios de riesgo, en los que se puede incluir el país de residencia, aunque que no se suelen aceptar como garantía las propiedades en el extranjero, ya que es difícil llegar a ellas.

8. Gastos e impuestos

Como hemos visto en el anterior punto, las hipotecas nunca cubren más del 80% del precio de compra. Esto significa que tiene que disponer de al menos el 20% del precio de la propiedad, más un 15% aproximadamente sobre el coste de la misma para pagar los impuestos, los honorarios de los abogados, los gastos de notaría, etc…

La mayoría de los gastos son responsabilidad del comprador en España, y los costes pueden variar considerablemente de una región a otra.

En general, las comisiones y gastos adicionales que debe pagar el comprador ascienden a entre el 8 y el 12% del precio de compra e incluyen:

  • Impuesto de transmisiones patrimoniales del 5 al 10% (propiedades existentes).
  • IVA del 10 % (sólo para edificios nuevos).
  • Gastos de notaría, registro de la propiedad y catastro 1-2,5%.
  • Honorarios de los abogados 1-2% (IVA incluido).

Los honorarios de los agentes inmobiliarios suelen ser pagados por el vendedor, pero es aconsejable consultar con su agente inmobiliario de antemano, ya que a veces los honorarios se dividen. Para su información, los agentes inmobiliarios suelen cobrar al vendedor alrededor del 5% del precio final de venta más el 21% de IVA.

8.1. Impuesto sobre las ganancias de capital

En el caso de una venta, se aplican dos impuestos: Si obtiene un beneficio antes de impuestos, tendrá que pagar entre el 19% (no residentes) y un máximo del 23% sobre dicho beneficio. El segundo impuesto es:

8.2. «Plusvalía» del municipio para el vendedor

En España, la «plusvalía» local depende del municipio y puede variar mucho, desde cero hasta varios miles de euros.

Los vendedores que quieren minimizar sus impuestos sugieren a veces que se fije ante notario un precio de venta más bajo y se reciba el saldo en un sobre por debajo de la mesa.

Por supuesto, esto no es una buena idea, ya que este enfoque puede tener consecuencias muy negativas. En primer lugar, puede acarrear problemas legales. En segundo lugar, si acuerda un precio de venta más bajo ahora, usted mismo tendrá una factura fiscal más alta cuando quiera volver a vender la propiedad.

8.3. No residentes y extranjeros

Si es usted no residente o extranjero, puede encontrar más información sobre los impuestos en nuestro artículo Impuestos en España para no residentes y extranjeros: Impuestos a pagar por la compraventa de un inmueble.

9. El abogado inmobiliario

Si va a comprar una vivienda y quiere ahorrarse futuros problemas, es aconsejable asesorarse con un abogado inmobiliario en España. El ahorro supera con creces el coste de los honorarios legales.

La compra de una vivienda suele ser la mayor inversión para la mayoría de las personas. Incluso aquellos que poseen varias propiedades suelen invertir con cautela en el mercado inmobiliario. Las empresas inmobiliarias siempre recurren a los servicios de abogados antes de realizar una inversión.

En definitiva, los servicios de un abogado suelen ser más útiles con fines preventivos que correctivos. Pero la mayoría de la gente sigue contratándolos cuando ya es demasiado tarde.

El esfuerzo por encontrar un buen asesor puede ahorrarle muchos problemas.

9.1. Cómo puede ayudar un abogado en la compra de una casa

Antes de entrar en la compra de un inmueble, hay que realizar tareas básicas de investigación y análisis. Es importante comprobar que el inmueble está en regla y que los contratos de compraventa y, en su caso, de préstamo hipotecario, no acabarán causando problemas.

Además, las cargas fiscales representan un porcentaje importante de la operación. Junto con los gastos asociados, pueden incrementar el precio de venta en un porcentaje importante. Por ello, es conveniente conocer este extra antes de llevarse un susto.

9.2. Abogados colegiados en España

Cualquier abogado que ejerza en España debe estar registrado en el Colegio de Abogados local. Tendrán un número de registro que usted puede solicitar y verificar con el colegio de abogados.

Naturalmente, el registro no garantiza la honestidad o la competencia, pero es un buen estándar mínimo en el que insistir.

En Firmalex somos abogados colegiados con la experiencia de haber ayudado a cientos de clientes felices a encontrar su casa soñada en España.

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