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Cuando se tienen dudas entre vender o alquilar hay que tener en cuenta la rentabilidad y también otros aspectos relacionados con una y otra operación.
¿Cómo saber si es mejor vender o alquilar?
Si tienes un inmueble en propiedad y estás pensando en obtener la mayor rentabilidad posible de él puede que dudes entre alquilarlo o venderlo.
No existe una respuesta clara a esta pregunta, pues depende de las necesidades y posibilidades particulares de cada uno.
Sin embargo, hay algunos pasos que pueden ayudar a tomar esta decisión:
- Calcular la rentabilidad del alquiler. Con esta operación es posible conocer los beneficios que pueden conseguirse si alquilas la vivienda.
- Estudio de mercado. Comparar la rentabilidad del inmueble de tu propiedad con la del resto de la zona cercana para saber si es positivo alquilar.
- Analizar las ventajas y desventajas del alquiler y la venta. Además de los aspectos puramente económicos también existen otros elementos a tener en cuenta antes de tomar esta decisión.
Rentabilidad del alquiler
La rentabilidad del alquiler es el resultado del cálculo mediante una fórmula sencilla que puede ayudarte a conocer el porcentaje de beneficios que podrías conseguir alquilando tu vivienda. Para calcularlo se tienen en cuenta los ingresos que se reciben pero también la inversión y los gastos necesarios para conseguirlos.
Cálculo de la rentabilidad del alquiler
Para calcular la rentabilidad del alquiler se utiliza la siguiente fórmula:
Rentabilidad neta anual = (Ingresos por alquiler anuales – Gastos anuales) / Dinero invertido x 100
Los conceptos que aparecen en esa fórmula se obtienen:
- Los ingresos por alquiler anuales se calculan multiplicando por doce el importe del alquiler mensual.
- En los gastos anuales se incluyen los propios del alquiler, como el IBI y la comunidad, y los intereses derivados de la hipoteca, en su caso.
- El dinero invertido es variable en función de la situación personal del propietario:
- Compra del inmueble al contado. El importe será igual al precio de compra más los gastos propios de la operación.
- Compra del piso con hipoteca. La cuantía será igual a los ahorros que has aportado para que te concedan el préstamo más el capital amortizado al momento del cálculo.
- Adquisición de la casa por herencia. El dinero invertido será igual a lo que has pagado para recibir la herencia, como el impuesto de sucesiones o los gastos de gestoría y notaría.
Por ejemplo, si compraste el inmueble al contado por un precio de 120.000 euros, el IBI es de 250 euros y la comunidad de 100 euros al mes y cobras mensualmente una renta de 600 euros el cálculo sería:
Rentabilidad neta anual = (7200 – 1450) / 120000 = 4,8%
Rentabilidad de la venta
El cálculo del beneficio o rentabilidad de la venta es más sencillo que el del alquiler, aunque ambos se asemejan en algunos puntos.
Cálculo de la rentabilidad de la venta
La rentabilidad derivada de la venta de un inmueble también se llama rentabilidad por plusvalía. Esta rentabilidad es el aumento de valor de una propiedad a lo largo del tiempo.
Para el cálculo de la rentabilidad de la venta, o rentabilidad por plusvalía, se utiliza la siguiente fórmula:
Rentabilidad de la venta=(Precio de venta-Precio de compra) / Precio de compra x 100
El resultado de esta operación es especialmente relevante cuando se llevan a cabo inversiones a largo plazo o en lugares donde los precios están cambiando.
Por ejemplo, si compraste una casa por 150.000 euros y vas a venderla por un importe de 200.000, el cálculo sería:
Rentabilidad de la venta = (200000-150000) / 150000 x 100 = 33,33%
Entonces, ¿qué es mejor vender o alquilar?
Como hemos visto en un punto anterior, será mejor vender o alquilar en función de las necesidades económicas que tengamos o de las preferencias personales de cada uno. También influyen las perspectivas de vida.
Sin embargo, si tenemos en cuenta únicamente el aspecto financiero, hay que tener en cuenta el cálculo de los beneficios en uno y otro caso. Si el valor actual de la renta es menor que el precio de venta será mejor vender la casa y, en caso contrario, será mejor alquilarla. Esto quiere decir que si el precio de venta es más alto que la suma de todo lo que se va a percibir por el alquiler a largo plazo, la opción de vender será más rentable que alquilar.
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