Mit diesem Leitfaden möchten wir eine Einführung in die grundlegenden und gängigsten Konzepte und spanischen Steuern geben, mit denen ein Nicht-Resident (lesen Sie diesen Artikel, um herauszufinden, wann Sie als Nicht-Resident in Spanien gelten) oder einem Ausländer beteiligt ist.
Dieser Leitfaden ist auf keinen Fall ein Ersatz für eine professionelle Beratung, da eine gründliche Untersuchung der verschiedenen persönlichen Umstände erforderlich ist, um die beste und rentabelste Steuerberatung zu geben.
Bitte zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren und wir werden Ihnen gerne die beste Lösung für Ihre Situation anbieten.
Der spanische Immobilienmarkt weist viele Besonderheiten auf, und es lohnt sich, vor dem Kauf eines Hauses in Spanien einige Nachforschungen anzustellen.
Zu den Faktoren, die beim Kauf einer Immobilie in Spanien zu beachten sind, gehören Immobilienbetrug, hohe Kapitalertragssteuern und die Schwankungen des spanischen Immobilienmarktes.
Die Schritte, die zum Kauf einer Immobilie erforderlich sind, sind nicht immer intuitiv. Außerdem muss man sich darüber im Klaren sein, welche Steuern und Kosten für den Kauf einer Immobilie anfallen.
Diese Artikelserie ist ein Leitfaden für diejenigen, die eine Immobilie an der Küste Spaniens oder in einer Großstadt wie Madrid oder Barcelona suchen.
Spanien hat während der weltweiten Finanzkrise und dem anschließenden Zusammenbruch des Immobilienmarktes stark gelitten. Die Hauspreise fielen um bis zu 30 %, aber in den letzten Jahren hat sich der Markt stabilisiert.
Die Preise in Spanien sind seit 2016 stetig gestiegen, und obwohl der Ausbruch von COVID-19 den Markt im Jahr 2020 beeinträchtigte, zeigen die offiziellen Zahlen, dass die Durchschnittspreise im zweiten Quartal des Jahres gestiegen sind. Die Verkaufspreise stiegen im Jahresvergleich um 2,1 %, wobei die Preise für Neubauten um 4,2 % und für Gebrauchtimmobilien um 1,8 % zunahmen.
Die vollen wirtschaftlichen Auswirkungen von COVID-19 auf den spanischen Immobilienmarkt sind noch nicht abzusehen. Immobilienexperten sagen voraus, dass die Hauspreise kurzfristig um 5-10 % sinken könnten.
Die neuesten Statistiken zeigen, dass der durchschnittliche Hauspreis in den wichtigsten Städten 1.649 Euro pro Quadratmeter erreicht hat, während Immobilien auf den Balearen und den Kanarischen Inseln einen Anstieg auf 1.604 Euro pro Quadratmeter verzeichnen.
Die teuersten Orte zum Kauf in Spanien sind San Sebastian, Barcelona und Madrid. In allen drei Gebieten liegen die Preise zwischen 3.000 und 3.600 Euro pro Quadratmeter.
Die Gemeinde Madrid ist mit 338 Euro pro Quadratmeter der teuerste Ort für den Kauf von Grundstücken in Spanien. Auf den ersten fünf Plätzen liegen die Kanarischen Inseln (245 Euro), Katalonien (184 Euro), Andalusien (171 Euro) und die Region Valencia (158 Euro). Kastilien und León ist mit einem durchschnittlichen Grundstückspreis von 66 Euro pro Quadratmeter der günstigste Ort zum Kauf.
Die Wohneigentumsquote in Spanien ist hoch: Etwa 80 % der Einwohner besitzen ein eigenes Haus, und viele tun dies ohne Hypothek.
Wenn Sie als Ausländer ein Haus in Spanien kaufen möchten, müssen Sie einige bürokratische Hürden überwinden, bevor Sie eine Immobilie erwerben können.
Der Kauf einer Ferienimmobilie kann kompliziert sein, aber Spanien ist ein sehr aufgeschlossenes Land für ausländische Käufer.
Die Regeln für den Kauf einer Immobilie in Spanien als Ausländer sind relativ einfach. Vor dem Kauf benötigen Sie eine NIE-Nummer oder auch Steueridentifikationsnummer, die Sie auf einer Polizeistation mit Ihrem Reisepass beantragen können. Diese wird für spanische oder EU-Bürger in der Regel noch am selben Tag bearbeitet, kann aber über das spanische Konsulat einige Wochen dauern.
Ein Bankkonto in Spanien ist zwar nicht obligatorisch, aber es erleichtert Ihnen den gesamten Papierkram, da es die Zahlungen beschleunigt und Ihnen wahrscheinlich einige Gebühren erspart.
Spanien bietet auch ein Visumsprogramm für ausländische Eigentümer, die keine Staatsbürger der Europäischen Union sind. Im Rahmen dieses Programms erhalten Sie ein Aufenthaltsvisum, wenn Sie mehr als 500.000 € in Immobilien in Spanien investieren. Diese Visa richten sich vor allem an Rentner und Käufer von Ferienhäusern, sind aber auch bei Investoren aus Nicht-EU-Ländern sehr beliebt.
Zunächst müssen Sie sich entscheiden, welche Art von Haus Sie wünschen – suchen Sie eine Wohnung mit Meerblick, ein historisches Anwesen in einer Stadt oder eine Finca auf dem Lande mit eigenem Grundstück? Wenn Sie eine Liste mit all Ihren Anforderungen erstellen und diese in „Muss“ und „Wäre schön“ unterteilen, können Sie viel Zeit sparen und Ihren Suchprozess wesentlich effizienter gestalten. Zum Beispiel „muss mindestens 3 Schlafzimmer haben“ und „ein Balkon wäre schön“.
Als nächstes müssen Sie Immobilien finden, die Ihren Anforderungen entsprechen. Es gibt mehrere beliebte Online-Portale, die Sie nutzen können. Viele davon sind in englischer Sprache verfügbar, um die Suche zu erleichtern.
Im Folgenden finden Sie einige der beliebtesten spanischen Immobilienportale:
Viele der Immobilien, die Sie im Internet sehen, werden von Immobilienmaklern verwaltet. Einige sprechen Englisch (vor allem in den touristischeren Gegenden), und die meisten sind an den Umgang mit ausländischen Käufern gewöhnt. Obwohl Immobilienmakler Ihnen dabei helfen können, detaillierte Informationen über das Gebiet oder die Stadt, die Sie suchen, zu erhalten, ist es ratsam, ihnen mit einer gewissen Vorsicht zu begegnen.
Die Regulierung ist in Spanien relativ gering und es gibt skrupellose Immobilienmakler. Denken Sie immer daran, dass der Makler oft, aber nicht immer, vom Verkäufer bezahlt wird. Schließlich wollen sie eine Immobilie verkaufen und werden in der Regel nur die positiven Aspekte einer Immobilie aufzeigen, nicht aber ihre Mängel. Leisten Sie niemals Vorauszahlungen, und versuchen Sie, sich von Vermittlern fernzuhalten, die Ihnen vorschlagen, zu sparen. Einige werden Ihnen vorschlagen, ihre Kontakte zu nutzen, aber wir empfehlen Ihnen dringend, sich einen eigenen Notar, Hypothekenanbieter und Anwalt zu suchen, damit Sie sicher sein können, dass sie auf Ihrer Seite stehen.
Wenn Sie eine Immobilie gefunden haben, die Ihnen gefällt, ist es am besten, sie persönlich zu besichtigen, um sich zu vergewissern, dass sie Ihren Bedürfnissen und Erwartungen entspricht.
Bei einer ersten Besichtigung können Sie einige offensichtliche Probleme feststellen, die sich auf die Kaufentscheidung oder die Preisverhandlung auswirken können. Einige andere Probleme sind vielleicht nicht so einfach zu erkennen, weshalb wir empfehlen, den Zustand der Immobilie genauer zu untersuchen.
Davor ist es gut, einige grundlegende Überprüfungen vorzunehmen. Hier sind einige Dinge, auf die Sie je nach Fall achten sollten.
Spanien ist seit langem bei ausländischen Käufern auf der Suche nach Ferienimmobilien sehr beliebt. Die große Zahl unerfahrener ausländischer Käufer hat skrupellosen Bauträgern und Immobilienmaklern gelegentlich die Gelegenheit gegeben, Immobilien zu verkaufen, die nicht rechtmäßig sind.
In einigen Fällen wurde vor dem Bau keine Baugenehmigung eingeholt, und die Immobilien wurden schließlich von der örtlichen Regierung abgerissen. In anderen Fällen entsprach die Qualität der Immobilie nicht den Vorgaben, was kostspielige Reparaturen zur Folge hatte.
Viele Ausländer haben solche Erfahrungen gemacht, die Käufer im Ausland warnen, vorsichtig zu sein und keine unnötigen Risiken einzugehen. Wir empfehlen, zumindest Folgendes zu überprüfen:
Die meisten dieser Informationen können vom Grundbuchamt zur Verfügung gestellt und per E-Mail, Telefon, Fax oder persönlich angefordert werden. Das zuständige Grundbuchamt finden Sie auf der nationalen Website: www.registradores.org (nur auf Spanisch).
Als Nichtansässiger können Sie auch ein Grundstück kaufen und selbst eine Immobilie bauen lassen. In diesem Fall ist eine gute Rechtsberatung noch wichtiger, da Sie sicherstellen müssen, dass die Verträge mit den Bauunternehmern angemessen und juristisch korrekt sind.
Die schlimmsten Immobilienbetrügereien betreffen in Spanien, wie auch anderswo, unfertige oder noch nicht gebaute Immobilien. Obwohl böswillige Absichten selten sind, ist beim Kauf einer noch nicht existierenden Immobilie Vorsicht geboten. Zumindest sollten Sie das tun:
Bevor Sie mit dem Kauf beginnen, sollten Sie sich vergewissern, dass Sie gesehen haben:
Obwohl dies nicht verpflichtend ist, ist es in diesem Fall ratsam, einen Sachverständigen mit der Überprüfung einer bestehenden Immobilie zu beauftragen.
Es ist möglich, eine Immobilie in Spanien zu kaufen, ohne eine Hausbesichtigung zu machen, aber das ist nicht ratsam. Mit einer Hausbesichtigung können Sie sicherstellen, dass die Immobilie keine wesentlichen Mängel aufweist, die Ihnen später zum Verhängnis werden könnten.
Für bestehende Immobilien gibt es im Allgemeinen zwei Arten von Gutachten. Ein Wertgutachten ist ein oberflächliches Gutachten, das Ihnen einen unabhängigen Richtwert für den Marktwert der Immobilie liefert.
Ein Gebäudegutachten geht tiefer, untersucht den baulichen Zustand der Immobilie und zeigt alle schwerwiegenden Probleme auf. Gebäudegutachten sind teurer als Wertgutachten, bieten aber auch einen umfassenderen Überblick über den Zustand der Immobilie.
Once you have found a property of your choice and checked that all the information is correct, the actual buying process begins. An dieser Stelle führen wir die üblichen Schritte im Kaufprozess auf.
Zunächst müssen Sie ein Angebot für die Immobilie abgeben, in der Regel über den Immobilienmakler des Verkäufers.
Wie in anderen Ländern sind die Preise verhandelbar; die Preisvorstellung der Immobilie ist ein Anhaltspunkt und keine Bedingung. Wenn der Preis nicht besonders attraktiv ist oder mit anderen Käufern konkurriert, ist es sinnvoll, die Verhandlungen unterhalb des Angebotspreises zu beginnen, aber nicht so niedrig, dass der Verkäufer beleidigt ist.
Grundlegende Preisverhandlungen werden in der Regel mündlich geführt. Sobald Sie eine allgemeine Einigung erzielt haben, sollten Sie Ihr Angebot vom schriftlich zusammenfassen lassen.
Wird das Angebot vom Verkäufer angenommen, unterzeichnen Käufer und Verkäufer einen Reservierungsvertrag oder einen Vertrag über eine Anzahlung, und der Käufer leistet eine Anzahlung, in der Regel 10 % des Kaufpreises.
Weitere Informationen zum Reservierungsvertrag finden Sie in unserem Artikel Kautionsvertrag oder Reservierungsvertrag: Wie man einen Immobilien- oder Hauskaufvertrag in Spanien ohne Fehler schreibt.
Die nächste Etappe ist die Unterzeichnung des Kaufvertrags vor einem Notar, bei der der gesamte Kaufpreis, die Steuern und andere Kosten bezahlt werden müssen.
Wenn Sie zu diesem Zeitpunkt nicht in Spanien leben, ist es ratsam, einem Anwalt mittels einer Vollmacht Zugang zu Ihrem Bankkonto zu gewähren, damit Sie zur Bank gehen, den Bankscheck abholen und dann zum Notar gehen können, um in Ihrem Namen zu unterschreiben, den Verkäufer zu bezahlen und die entsprechenden Steuern abzuführen.
Es liegt in Ihrer Verantwortung als Käufer, alle mit dem Kauf einer Wohnung verbundenen Gebühren und Steuern zu zahlen. Wenn Sie sich für die Dienste eines Anwalts entschieden haben, kann dieser Sie in allen Fragen beraten, die Sie beachten müssen.
Der Käufer ist auch für die Eintragung der Immobilie verantwortlich. Der Notar kann diese Dienstleistung gegen eine Gebühr erbringen und dem Register mitteilen, dass der Verkauf stattgefunden hat.
Der Verkäufer ist offiziell für versteckte Mängel an der Immobilie verantwortlich, auch wenn er sie nicht kennt. In der Praxis kann es jedoch schwierig und kostspielig sein, eine Entschädigung für solche Mängel zu erhalten.
Wenn Sie sich über den Zustand einer Immobilie nicht sicher sind, lassen Sie am besten ein Gutachten von einem unabhängigen Dritten erstellen, bevor Sie die Anzahlung zahlen oder das Gutachten als Vorbedingung für die Zahlung der Anzahlung oder des vollen Betrags zu stellen.
Obwohl der Verkauf nicht gesetzlich vorgeschrieben ist, ist es sehr ratsam, die Dienste eines Notars in Anspruch zu nehmen, um einen reibungslosen Übergang der Immobilie zu gewährleisten.
Es ist sehr ratsam, einen Notar mit der Durchführung der Due-Diligence-Prüfung zu beauftragen, und wird von den meisten Hypothekarkreditgebern verlangt.
Nach der Unterzeichnung des Reservierungsvertrags ist es dann Sache des Käufers, gegebenenfalls eine Hypothek zu arrangieren, wobei er seine Bedürfnisse bereits im Vorfeld mit dem Hypothekenanbieter besprochen haben sollte.
Nach der Finanzkrise von 2008 wurden die spanischen Banken unter maßgeblicher internationaler Beteiligung der EU und des IWF umfassend umstrukturiert.
Dies hat dazu geführt, dass die Banken weniger Hypotheken bewilligen und die Hypothekenzinsen und -bedingungen ungünstiger geworden sind.
Im Allgemeinen gelten für nicht in Spanien ansässige Käufer die gleichen Hypothekenbedingungen wie für Spanier:
– Bis zu 80 % Deckung im Falle der ersten Wohnung.
– Zwischen 60 und 70 % im Falle einer Zweitwohnung.
– Für eine ländliche Immobilie können Sie oft nur eine Hypothek in Höhe von 50 % erhalten.
Es ist zu bedenken, dass der Wert, den die Banken für eine Immobilie ansetzen, vom tatsächlichen Marktpreis stark abweichen kann.
Deshalb sollten Sie unbedingt mit einer Bank sprechen, bevor Sie eine Anzahlung leisten.
Zu bedenken ist auch, dass Hypotheken in Spanien in der Regel für mindestens 5 und höchstens 30 Jahre abgeschlossen werden, wobei das Höchstalter für die Abzahlung der Hypothek bei 75 Jahren liegt.
Außerdem sollten Ihre Schulden 30-35 % Ihres Einkommens nicht übersteigen.
In Spanien schließen Hypothekarkreditgeber erst dann einen Hypothekenvertrag ab, wenn Sie eine Immobilie besitzen.
Aus diesem Grund ist es wichtig, eine Klausel in den Vertrag aufzunehmen, die es Ihnen ermöglicht, aus dem Vertrag auszusteigen, wenn Sie die Hypothek nicht erwerben können.
Zu beachten ist auch, dass jedes Institut seine eigenen Risikokriterien hat, zu denen auch das Wohnsitzland gehören kann, obwohl ausländische Immobilien in der Regel nicht als Sicherheiten akzeptiert werden, da sie schwer zugänglich sind.
Wie wir in unserem vorherigen Artikel gesehen haben, decken Hypotheken nie mehr als 80 % des Kaufpreises ab. Das bedeutet, dass Sie mindestens 20 % des Immobilienpreises zur Verfügung haben müssen, plus etwa 15 % zusätzlich zu den Kosten für die Immobilie, um Steuern, Anwalts- und Notargebühren usw. zu bezahlen.
Für die meisten Kosten ist der Käufer in Spanien selbst verantwortlich, und die Kosten können von einer Region zur anderen erheblich variieren.
In der Regel belaufen sich die vom Käufer zu zahlenden zusätzlichen Gebühren und Kosten auf 8 bis 12 % des Kaufpreises und umfassen
Die Maklergebühren werden in der Regel vom Verkäufer gezahlt, aber es ist ratsam, sich im Vorfeld bei Ihrem Makler zu erkundigen, weil manchmal auch die Gebühren aufgeteilt werden. Zu Ihrer Information: Immobilienmakler berechnen dem Verkäufer in der Regel etwa 5 % des endgültigen Verkaufspreises zuzüglich 21% Umsatzsteuer.
Im Fall eines Verkaufes fall zwei Steuern an: Wenn Sie einen Gewinn vor Steuern erwirtschaften, dann müssen sie auf en Gewinn zwischen 19% (nicht-residenten) und maximal 23% zahlen. Die zweite Steuer ist:
In Spanien hängt die örtliche „Plusvalía“ von der jeweiligen Gemeinde ab und kann sehr unterschiedlich sein, zwischen null und etlichen tausend Euro.
Verkäufer, die ihre Steuern minimieren wollen, schlagen manchmal vor, einen niedrigeren Verkaufspreis notariell zu protokollieren und den Restbetrag in einem Umschlag unter dem Tisch zu erhalten.
Dies ist natürlich keine gute Idee, da dieses Vorgehen sehr negative Folgen haben kann. Erstens kann es zu rechtlichen Problemen führen. Zweitens: Wenn Sie sich jetzt auf einen niedrigeren Verkaufspreis einigen, werden Sie selbst eine höhere Steuerrechnung haben, wenn Sie die Immobilie wieder verkaufen wollen.
Wenn Sie nicht in Spanien ansässig sind oder aus dem Ausland kommen, finden Sie weitere Informationen über Steuern in unserem Artikel Steuern in Spanien für Nicht-Residenten und Ausländer: Steuern, die beim Kauf und Verkauf einer Immobilie anfallen
Wenn Sie eine Immobilie kaufen und sich künftige Probleme ersparen wollen, ist es ratsam, sich von einem Anwalt in Spanien beraten zu lassen. Die Einsparungen überwiegen bei weitem die Kosten für den Anwalt.
Der Kauf einer Immobilie ist für die meisten Menschen die größte Investition. Selbst diejenigen, die mehrere Immobilien besitzen, neigen dazu, vorsichtig in den Immobilienmarkt zu investieren. Immobilienunternehmen nehmen immer die Dienste von Anwälten in Anspruch, bevor sie eine Investition tätigen.
Letztlich sind die Dienste eines Anwalts oft eher für präventive als für korrigierende Zwecke nützlich. Aber die meisten Menschen gehen zum Anwalt, wenn es zu spät ist.
Wenn Sie sich die Mühe machen, einen guten Berater zu finden, können Sie sich eine Menge Ärger ersparen.
Vor dem Kauf einer Immobilie sollten grundlegende Untersuchungen und Analysen durchgeführt werden. Es ist wichtig zu prüfen, ob die Immobilie in Ordnung ist und ob die Kaufverträge und gegebenenfalls das Hypothekendarlehen nicht zu Problemen führen können.
Darüber hinaus machen die Steuerabgaben einen erheblichen Prozentsatz des Vorgangs aus. Zusammen mit den damit verbundenen Kosten können sie den Verkaufspreis um einen erheblichen Prozentsatz erhöhen. Daher ist es ratsam, diese zusätzlichen Informationen zu kennen, bevor man einen Schreck bekommt.
Jeder Rechtsanwalt, der in Spanien praktiziert, muss bei der örtlichen Anwaltskammer eingetragen sein. Sie haben eine Registrierungsnummer, die Sie bei der Anwaltskammer beantragen und überprüfen können.
Natürlich ist die Registrierung keine Garantie für Ehrlichkeit oder Kompetenz, aber es ist ein guter Mindeststandard, auf dem man bestehen sollte.
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