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Auch wenn vor dem Kauf eines Hauses in der Regel eine Besichtigung durchgeführt wird, um sicherzustellen, dass alles korrekt ist, kann es trotzdem sein, dass einige Details übersehen wurden oder dass man sogar versuchte, Sie zu betrügen. Daher kommen versteckte Mängel beim Hauskauf häufiger vor, als man vermutet.
Was versteht man unter versteckten Mängeln
Die Definition der versteckten Mängel finden Sie im § 1484 des Bürgerlichen Gesetzbuches. In diesem Gesetz werden versteckte Mängel behandelt, beispielsweise versteckte Mängel, die eine verkaufte Sache aufweist, durch welche sich diese für den beabsichtigten Gebrauch als ungeeignet herausstellt oder deren Gebrauch in der Form beeinträchtigen, dass der Käufer – wenn er davon gewusst hätte – die Sache nicht erworben bzw. einen niedrigeren Preis für diese gezahlt hätte.
Einfacher ausgedrückt könnte man sagen, dass versteckte Mängel diejenigen Mängel sind, die das Haus aufweist und die dazu führen, dass es sich nicht in dem Zustand befindet, den der Verkäufer dem Käufer vor der formellen Abwicklung des Kaufs mitgeteilt hatte. Das heißt, es liegen einige Mängel vor, die so gravierend sind, dass sie die vollständige Nutzung der Immobilie verhindern, so dass der Käufer, wenn er davon gewusst hätte, diese nicht oder zu einem niedrigeren Preis gekauft hätte.
Dies bedeutet jedoch nicht, dass der versteckte Mangel dazu führt, dass die Wohnung nicht genutzt werden kann, denn das würde man als eine andere Art von Schaden ansehen.
Obwohl es keine Liste von Mängeln gibt, die als versteckte Mängel eingestuft werden, handelt es sich in den meisten Fällen um Schäden im Zusammenhang mit dem Wasser, dem Fundament, den Abschluβarbeiten, der Isolierung oder der Stromverlegung.
Unter einem versteckten Mangel versteht man in der Praxis einen Mangel, der bereits vor dem Verkauf vorhanden war, einen bestimmten Schweregrad aufweist und für den Käufer mit bloßem Auge nicht gleich zu erkennen ist.
Können versteckte Mängel geltend gemacht werden?
Wenn Sie ein Haus gekauft und gerade festgestellt haben, dass es versteckte Mängel aufweist, machen Sie sich keine Sorgen. Da kann man etwas unternehmen. Sie können diese versteckten Mängel beim Käufer reklamieren und sich für eine der im Folgenden genannten Lösungen entscheiden. Es handelt sich um eine gesetzliche Verpflichtung des Verkäufers.
Laut § 1846 des Bürgerlichen Gesetzbuches hat der Käufer zwei Möglichkeiten, wenn er versteckte Mängel feststellt:
- Die Rückgängigmachung. Mit dieser ersten Maßnahme wird der Vertrag widerrufen und der Verkäufer muss dem Käufer alle von ihm gezahlten Kosten aus dem Kauf-Verkauf erstatten. Darüber hinaus muss der Vorbesitzer dem Käufer Schadensersatz leisten, wenn er von den versteckten Mängeln wusste.
- Die Minderung „Quanti Minoris“. Bei dieser Variante wird ein proportionaler Preisnachlass gewährt , der von einem Gutachter eingeschätzt wird. Auf diese Weise strebt man an, den korrekten Preis des Kauf-Verkaufs festzulegen, sodass eine zusätzliche Entschädigung nicht möglich sein wird.
Reklamationsfrist für versteckte Mängel
Wie bei jedem Reklamationsverfahren ist die Frist von entscheidender Bedeutung.
Im Falle einer Reklamation versteckter Mängel hängt die Reklamationsfrist von der Art der Wohnung ab, in der sie festgestellt werden. Sie beträgt:
- sechs Monate für Gebrauchtwohnungen.
- Zwei Jahre für Neubauten.
Für den Fall, dass versteckte Mängel nach Ablauf der festgelegten Höchstfrist auftreten, können Sie sich für die Haftpflichtversicherung entscheiden. Hierbei handelt es sich um eine Versicherung, welche die Reparatur dieser Art von Mängeln ganz oder teilweise abdeckt. Sie ist für die im Folgenden genannten Zeiträume gültig:
- Zehn Jahre, wenn es sich um Mängel an strukturellen Elementen handelt. Die Deckung beträgt 100 %.
- Drei Jahre, wenn versteckte Mängel bei Installationen festgestellt werden, welche die Bewohnbarkeit beeinträchtigen. 30 % der Reparaturkosten werden übernommen.
- Ein Jahr, wenn Mängel in der Ausführung festgestellt werden. Die Versicherung übernimmt 5 % der Kosten.
So können Sie versteckte Mängel beim Hauskauf geltend machen
Sobald die versteckten Mängel am gekauften Haus festgestellt wurden, ist folgendermaβen vorzugehen:
- Erkennen und lassen Sie alle Schäden begutachten. Es ist wichtig festzustellen, ob der Mangel auf die Konstruktion oder die unsachgemäße Nutzung des Käufer zurückzuführen ist. Hierzu kann ein Gutachten eines Architekten oder technischen Architekten erforderlich sein.
- Benachrichtigen Sie den Verkäufer schriftlich. Er wird über den Sachverhalt und den festgestellten Schaden informiert und auch über das Datum des Vertragsabschlusses und die Frist, innerhalb der diese Situation gelöst werden muss.
- Warten Sie auf die Antwort des Verkäufers. In gewisser Weise hängt das weitere Vorgehen zum gröβten Teil von dieser Antwort ab.
- Wenn er die Reklamation anerkennt. Die Mängel werden behoben und der Vorgang wird abgeschlossen.
- Wenn er die Reklamation nicht anerkennt. Die Reklamationen werden aufrechterhalten:
- Gehen Sie zu einer Vermittlungsstelle. Das Colegio Oficial de Aparejadores y Arquitectos [Offizielle Berufskammer der Bauleiter und Architekten] kann zwischen den Parteien vermitteln, um den Gerichtsprozess zu vermeiden.
- Gerichtsprozess. Gelangt man mit den bisher unternommenen Schritten nicht zu einer Einigung, wird gerichtlich entschieden, wer für die Behebung der verdeckten Mängel zuständig sein wird. Es ist erforderlich, Beweise vorzulegen, anhand derer ersichtlich wird, dass die beanstandeten Mängel bereits vor dem Kauf bestanden haben.
Versteckte Mängel beim Kauf eines Eigenheims können als großes Problem erscheinen und je nach Schweregrad sind sie es auch. Sie können jedoch innerhalb der festgesetzten Frist reklamiert und vom Verkäufer behoben werden.
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