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Aunque antes de comprar una vivienda se suele hacer una visita que sirve para revisar que todo esté correctamente, pueden existir algunos detalles que se pasen por alto o, incluso, algunos intentos de estafa. Por ello, los vicios ocultos en la compra de una vivienda son más habituales de lo que puede parecer.
Qué se considera vicio oculto
La definición de vicio oculto aparece recogida en el artículo 1484 del Código Civil. Este precepto recoge los vicios ocultos como aquellos defectos ocultos que tuviere la cosa vendida, si la hacen impropia para el uso a que se la destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella.
En lenguaje más sencillo, se podría entender que los vicios ocultos son aquellos defectos que presenta la vivienda y que hace que no se encuentre en las condiciones que el vendedor había comunicado al comprador antes de formalizar la operación. Es decir, que existen algunos defectos tan graves que impiden la utilización o aprovechamiento completo del bien, de tal manera que si el comprador lo hubiera sabido no lo hubiera comprado o lo hubiera hecho a un precio inferior.
Pero esto no quiere decir que el vicio oculto haga que no se pueda utilizar la vivienda, ya que esto se consideraría otro tipo de daños.
Aunque no existe una lista de defectos que pueden ser considerados vicios ocultos, la gran mayoría están relacionados con el agua, la cimentación, los acabados, el aislamiento o el sistema eléctrico.
A efectos prácticos se considera un vicio oculto el defecto que existiera antes de la compraventa, que tenga cierta gravedad y que no sea fácil de detectar por el comprador a simple vista.
¿Se pueden reclamar los vicios ocultos?
Si has comprado una vivienda y acabas de detectar que tiene algún vicio oculto, tranquilo, no todo está perdido. Puedes reclamar al comprador la existencia de estos vicios ocultos y optar por una alguna de las soluciones que existen. Es una obligación legal del vendedor.
Según el artículo 1846 del Código Civil, si el comprador detecta vicios ocultos tendrá dos opciones:
- La acción redhibitoria. Con esta primera acción se desiste del contrato y el vendedor deberá pagar al comprador todos los gastos derivados de la compraventa que pagó. Además, si el anterior propietario conocía los vicios ocultos, deberá indemnizar por daños y perjuicios al comprador.
- La acción ‘quanti minoris’. En esta opción se rebaja una cantidad proporcional del precio, a juicio de los peritos. Con esto se pretende dejar en un precio justo la compraventa, por lo que no será posible una indemnización complementaria.
Plazo de reclamación de los vicios ocultos
Como en todo procedimiento de reclamación, el plazo es fundamental.
En el caso de la reclamación por vicios ocultos, el plazo para reclamar depende del tipo de vivienda donde se encuentren:
- Seis meses para viviendas de segunda mano.
- Dos años para viviendas nuevas.
En el caso de que los vicios ocultos aparezcan después de finalizar el plazo máximo establecido se podrá optar por la póliza de responsabilidad civil. Este es un seguro que cubre total o parcialmente la reparación de este tipo de defectos y su validez es de:
- Diez años si los defectos están en elementos estructurales. La cobertura será del 100%.
- Tres años si los vicios ocultos se encuentran en instalaciones que afectan a la habitabilidad. Se cubre el 30% del coste de la reparación.
- Un año si se encuentran desperfectos en acabados. El seguro cubre el 5% del coste.
Cómo reclamar los vicios ocultos en la compra de la vivienda
Una vez detectados los vicios ocultos en la vivienda adquirida, el procedimiento a seguir será:
- Detectar y valorar todos los daños. Es importante analizar si el defecto es de construcción o por un uso inadecuado del comprador. Para ello es posible que sea necesario un informe de un arquitecto o arquitecto técnico.
- Notificar al vendedor por escrito. Se le informará de la situación y los daños detectados, también se incluye la fecha del contrato y el plazo para buscar una solución.
- Esperar la respuesta del vendedor. En cierto modo, de esto dependerá gran parte del proceso:
- Si acepta la reclamación. Se solucionarán los defectos y finaliza el proceso.
- Si no acepta la reclamación. Hay que continuar con las reclamaciones:
- Acudir a la oficina de mediación. El Colegio Oficial de Aparejadores y Arquitectos podrá mediar entre las partes para evitar el juicio.
- Proceso judicial. Si con los pasos anteriores no se ha llegado a acuerdo serán los tribunales los que decidan quién debe hacerse cargo de reparar los vicios ocultos. Será necesario presentar pruebas que acrediten la existencia previa a la compra de los defectos que se están reclamando.
Los vicios ocultos en la compra de una vivienda pueden parecer un problema importante dentro del procedimiento y, según la gravedad que tengan, pueden serlo. Sin embargo, dentro del plazo establecido, pueden reclamarse y ser reparados por parte del vendedor.
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