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Investitionen in Wohnimmobilien sind aufgrund ihrer hohen Rentabilität und der relativ einfachen Verwaltung weit verbreitet. Es taucht jedoch eine immer wiederkehrende Frage auf: Ist es besser, als Privatperson oder über eine Gesellschaft zu kaufen? Die Antwort hängt ganz von Ihrer Vermögenssituation und Ihren Zielen ab.
Kann eine Privatperson eine Immobilie als Kapitalanlage erwerben?
Die Antwort lautet: Ja, man kann auch als Privatperson in Wohneigentum investieren.
Doch von hier an könnten Zweifel aufkommen, ob es besser ist, als Privatperson oder über ein Unternehmen zu kaufen, vor allem im Hinblick darauf, wie man mehr sparen kann oder was der sicherste Weg ist, die Transaktion abzuwickeln.
Ist es besser, als Privatperson oder als Unternehmen zu investieren?
Wie so oft kommt es auf die Situation an, wie wir noch sehen werden.
Hauskauf als Privatperson. Hauptwohnsitz und Zweitwohnsitz
Sowohl der Kauf eines Hauptwohnsitzes als auch eines Zweitwohnsitzes erfolgt in der Regel durch Privatpersonen. Daher ist es ratsam, diese Transaktionen als Privatperson abzuwickeln. Dies liegt vor allem an den steuerlichen Vorteilen, da der Kauf für ein Unternehmen deutlich teurer wäre.
Es gibt einige Steuern, die sowohl für Privatpersonen als auch für Unternehmen gelten, wie beispielsweise die Mehrwertsteuer und die Grunderwerbsteuer. Privatpersonen müssen jedoch beim Kauf einer Immobilie zur Eigennutzung keine Einkommensteuer zahlen, während für ein Unternehmen dies bedeutet, dass dem Gesellschafter eine marktübliche Miete berechnet und ein Körperschaftsteuersatz von 25 % angewendet wird.
Investieren als Privatperson. Kaufen als Kapitalanlage.
Wird eine Immobilie zur Vermietung erworben, versteuert die Privatperson die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, profitiert jedoch von exklusiven Steuervorteilen. Mit dem Inkrafttreten des neuen Wohnungsgesetzes liegt der allgemeine Steuerabzug für Neuverträge bei 50 % des Nettoeinkommens.
Dieser Anreiz kann jedoch je nach Fall höher ausfallen: Er erreicht 60 %, wenn kürzlich Sanierungsarbeiten durchgeführt wurden, und kann bis zu 90 % betragen, wenn sich die Immobilie in einem „angespannten Wohnungsmarkt“ befindet und die Miete gesenkt wird. Diese Vergünstigungen gelten nicht, wenn die Investition über eine Gesellschaft erfolgt.
Darüber hinaus werden Mieteinnahmen von Privatpersonen in die allgemeine Einkommensteuerbemessungsgrundlage einbezogen und nach Höhe des Einkommens besteuert. Bei Unternehmen beträgt der Steuersatz 25 %.
Andererseits verbleiben die von Unternehmen erzielten Einkünfte im Unternehmen, und wenn der Gesellschafter davon profitieren möchte, muss er sie als Dividenden versteuern und den entsprechenden Einkommensteuersatz entrichten.
Hauskauf über ein Unternehmen. Große Vermögen.
Wenn es um große Vermögen geht, die sich aus vielen Immobilien zusammensetzen, ist der Kauf über ein Unternehmen die beste Option.
Ein großes Anwesen umfasst acht oder mehr Immobilien. In diesem Fall ist der Kauf über eine Gesellschaft vorteilhafter, da für die Verwaltung der Immobilien eine Steuergutschrift in Anspruch genommen werden kann.
Unternehmen können einen Abzug von bis zu 85 % der erzielten Mieteinnahmen geltend machen. Dieser Betrag kann bis zu 90 % betragen, wenn die Mieter eine Behinderung haben oder wenn nachgewiesen werden kann, dass zur Vermietung der Immobilie Renovierungsarbeiten durchgeführt werden mussten.
Es müssen folgende Voraussetzungen erfüllt sein:
- Dass die Anzahl der Mietobjekte acht oder mehr beträgt.
- Der Pachtvertrag muss eine Laufzeit von mehr als drei Jahren haben.
Abzugsfähige Ausgaben
Die Bandbreite der abzugsfähigen Ausgaben bei der Körperschaftsteuer ist größer als bei der Einkommensteuer für natürliche Personen.
Sowohl Privatpersonen als auch Unternehmen können Ausgaben, die direkt mit dem Mietverhältnis zusammenhängen und nicht an den Mieter weitergegeben werden können, wie beispielsweise Gemeinschaftsgebühren, Grundsteuer oder Hypothekenzinsen und Finanzierungskosten, steuerlich absetzen. Bei der Körperschaftsteuer sind diese Ausgaben vollständig absetzbar, während die Abzugsfähigkeit bei der Einkommensteuer von der Mietdauer abhängt.
Kosten für Steuerberatung können bei der Körperschaftsteuer abgesetzt werden, dies ist jedoch bei der Einkommensteuer nicht der Fall.
Rechtssicherheit
Im Gegensatz zu den Kosten ist die Rechtssicherheit bei Investitionen als Privatperson oft größer, insbesondere aufgrund des Schutzes durch das städtische Mietgesetz (LAU). Es ist jedoch wichtig zu klären, dass ein Unternehmen die Haftung begrenzt und so das Privatvermögen des Gesellschafters vor möglichen Schulden schützt.
Trotzdem gibt es viele Fälle, in denen Immobilien über Unternehmen erworben werden, wie z. B. bei Erbschaften, um Konflikte zwischen den Begünstigten zu vermeiden; in diesen Situationen ist es besser, Gesellschaftsanteile zu verwalten als ungeteiltes Eigentum. Daher ist es zwar im Allgemeinen sicherer, als Privatperson zu kaufen, in spezifischen Fällen des Vermögensschutzes oder der Erbfolge kann es jedoch von Vorteil sein, dies über ein Unternehmen zu tun.
Abschluss
Wie wir gesehen haben, können auch Privatpersonen in Immobilien investieren. Je nach den Umständen kann dies als Privatperson oder als Unternehmen vorteilhafter sein. Bei Erst- und Zweitwohnsitzen sowie bei Portfolios mit weniger als acht Objekten ist der Kauf durch eine Privatperson in der Regel günstiger. Bei größeren Portfolios hingegen empfiehlt sich die Transaktion über ein Unternehmen.
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