Inquilinos morosos, ¿qué puedo hacer?

Poner en alquiler una vivienda es una buena opción si no se va a utilizar, obteniendo unos ingresos mensuales que pueden ser de gran ayuda. Sin embargo, puede que los inquilinos no paguen el importe que deben y esto puede causar importantes consecuencias.

Cómo evitar y protegerse ante inquilinos morosos

Aunque tener inquilinos morosos no es lo más habitual, siempre puede darse el caso. Para tratar de minimizar los riesgos, lo mejor es tomar medidas preventivas, aunque no siempre va a ser posible detectar la morosidad de los inquilinos.

Una opción que puede servir de ayuda es consultar el FIM, que es un registro nacional de morosidad. En este registro hay una base de datos creada por propietarios de inmuebles y profesionales del sector inmobiliario.

Algo que suele funcionar bastante para tener más información de la persona que va a alquilar el piso es solicitar algunos documentos. Los más habituales son:

DNI/NIF/NIE.
Declaración de IRPF e IVA.
Contrato laboral.
Últimas 3 nóminas.
Certificado bancario.

También puedes contar con profesionales que se encarguen de ayudarte a conseguir un alquiler seguro. Según la Ley de Vivienda 12/2023, los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato deben ser asumidos por el propietario, no por el inquilino.

Y, por si acaso fallan todas las medidas preventivas, la mejor recomendación es contratar un seguro de alquiler para estar bien protegido.

Pasos a seguir con inquilinos morosos

Si todas las propuestas anteriores no han servido para prevenir y tienes en tu inmueble inquilinos que no pagan su mensualidad, los pasos que deberías seguir son:

Intentar la vía amistosa. Mantén la calma y contacta al inquilino para intentar llegar a un acuerdo sobre el pago de la deuda. Puedes ofrecer facilidades de pago o un plan de amortización.
Requerimiento fehaciente a través de burofax. Si la vía amistosa no funciona, envía un burofax con acuse de recibo y certificación de contenido. En el burofax, indica claramente la cantidad adeudada, el plazo para el pago y la posibilidad de iniciar acciones legales si no se cumple. Es fundamental enviar este burofax al menos 30 días antes de presentar la demanda para evitar la enervación del desahucio. La enervación es el derecho del inquilino a pagar la deuda y detener el proceso para seguir en la vivienda, algo que solo puede hacer una vez. Si envías el burofax correctamente, perderá este derecho.
Demanda de desahucio. Si el inquilino no paga en el plazo que se le ha indicado en el burofax, presenta una demanda de desahucio por falta de pago ante el juzgado. Dicha demanda tendrá que ser admitida por un juez. Una vez admitida, el secretario judicial otorgará 10 días hábiles al inquilino para devolver la deuda, desalojar la vivienda u oponerse a la demanda antes de seguir con el proceso.

Con la normativa actual, antes de admitir la demanda, el propietario debe especificar si el inmueble es la vivienda habitual del inquilino y si este se encuentra en situación de vulnerabilidad económica. Si el propietario es un Gran Tenedor (titular de más de 5 o 10 inmuebles según la zona), la ley exige además un proceso previo de conciliación o mediación. Debes tener en cuenta que, si se confirma legalmente dicha vulnerabilidad, el proceso de desahucio podría suspenderse temporalmente hasta que se adopten las medidas que los servicios sociales consideren oportunas, lo que puede alargar los plazos de recuperación de la vivienda.

Para que admitan la demanda a trámite será necesario que aportes la siguiente documentación:

Contrato de alquiler.
Nota Simple Informativa actualizada (de los últimos 3 meses).
Justificante del envío del burofax.
Facturas pendientes de pago por parte del inquilino. Las más habituales son las de luz, gas y agua. *
Poder para pleitos o designación Apud Acta (necesario para que el procurador pueda representarte).

Una vez emitida la demanda, esta se notificará al inquilino.

* Nota importante: Si los recibos de suministros están a tu nombre, debes seguir pagándolos durante todo el proceso para evitar denuncias por coacciones, sin perjuicio de que luego reclames el importe íntegro al inquilino.

Procedimiento judicial. El juzgado admitirá a trámite la demanda y notificará al inquilino, quien tendrá el ya mencionado plazo de 10 días hábiles para oponerse. Si no se opone o si la oposición no prospera, se dictará sentencia de desahucio y se procederá al lanzamiento (desalojo). Es vital que la demanda incluya la solicitud de fijación de fecha y hora para el lanzamiento (desalojo). De esta forma, el juzgado ya establece el día del desahucio desde el inicio, evitando retrasos innecesarios tras la sentencia.
Recuperación de la deuda. La demanda de desahucio también puede incluir la reclamación de las cantidades adeudadas. Sin embargo, es posible que no se pueda recuperar todo, especialmente si el inquilino es insolvente. Pero, si el alquiler está sujeto a IVA (como en locales comerciales o apartamentos turísticos), recuerda que puedes recuperar el IVA de las rentas no cobradas mediante la emisión de una factura rectificativa conforme a los plazos legales.

Consejos ante los inquilinos morosos

Si te encuentras en la situación de que en tu inmueble hay inquilinos morosos, debes seguir las siguientes recomendaciones:

No tomes la justicia por tu mano. La primera reacción de rabia puede llevar a hacer cosas como cambiar la cerradura, cortar la luz o el agua y amenazar al inquilino. Estas acciones pueden ser consideradas un delito de coacciones, lo que podría dar la vuelta al proceso y convertirte a ti en el demandado, por lo que lo mejor es mantener la calma.
Asesoramiento legal. Es recomendable contar con un abogado especializado en derecho inmobiliario para que te asesore en todo el proceso.
Registro de morosos. Puedes inscribir al inquilino en un registro de morosos, esto ayudará a otras personas cuando consulten sobre ellos. Eso sí, esto no es suficiente para recuperar la deuda ni para desalojarlo.

Consecuencias de que un inquilino no pague al propietario

Aunque es posible empatizar con la situación económica y personal que pueda tener un inquilino, que no pague su mensualidad tiene consecuencias para el propietario del inmueble:

Dejar de recibir los ingresos previstos. Hay veces que el importe del alquiler se destina al pago de la hipoteca del mismo o de otro inmueble o como parte del dinero mensual que tiene una familia para sus gastos.
Asumir gastos asociados. Además de la comunidad y el IBI, pueden surgir otros gastos de mantenimiento y reforma que hay que afrontar sin estar recibiendo ingresos de arrendamiento.
Costes de reclamación. El abogado, el procurador, el burofax y el resto de gastos para intentar que el inquilino pague, también lo tiene que pagar el propietario.

Aunque la morosidad es un riesgo real al alquilar un inmueble, no tiene por qué ser un problema sin solución. Ante un impago es vital actuar con rapidez y rigor legal para recuperar tu propiedad cuanto antes. En Firmalex, te ofrecemos la seguridad jurídica que necesitas para gestionar este proceso de forma eficiente y sin errores. No dejes que la situación se agrave y contacta con nuestros especialistas hoy mismo.

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Este artículo es parte de nuestro servicio Abogado inmobiliario. Visite esta sección donde encontrará toda la información de utilidad sobre este tema, incluyendo una completa guía sobre Cómo comprar una casa en España.

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