Mieter mit Zahlungsrückstand, was kann ich tun?

Die Vermietung einer Immobilie ist eine gute Option, wenn sie nicht genutzt wird. Sie bietet ein monatliches Einkommen, das sehr hilfreich sein kann. Allerdings kann es vorkommen, dass Mieter ihre Schulden nicht bezahlen, was erhebliche Folgen haben kann.

So vermeiden und schützen Sie sich vor säumigen Mietern

Obwohl säumige Mieter nicht häufig vorkommen, kann es immer wieder vorkommen. Um die Risiken zu minimieren, empfiehlt es sich, vorbeugende Maßnahmen zu ergreifen, auch wenn es nicht immer möglich ist, säumige Mieter zu erkennen.

Eine möglicherweise hilfreiche Option ist die Konsultation des FIM, eines nationalen Registers für Zahlungsrückstände. Dieses Register enthält eine Datenbank, die von Immobilieneigentümern und Immobilienfachleuten erstellt wurde.

Um mehr Informationen über die Person zu erhalten, die die Wohnung mieten wird, empfiehlt es sich oft, einige Dokumente anzufordern. Die häufigsten sind:

• DNI/NIF/NIE/ID.
• Einkommensteuer- und Mehrwertsteuererklärung.
• Arbeitsvertrag.
• Die letzten 3 Gehaltsabrechnungen.
• Bankbescheinigung.

Sie können sich auch auf Profis verlassen, die Ihnen dabei helfen, eine sichere Miete zu finden. Gemäß dem Wohnungsgesetz 12/2023 müssen die Kosten für die Immobilienverwaltung und die Vertragsausfertigung vom Vermieter und nicht vom Mieter getragen werden.

Und falls alle Vorsorgemaßnahmen versagen, empfiehlt sich für den optimalen Schutz der Abschluss einer Mietausfallversicherung.

Vorgehensweise bei säumigen Mietern

Wenn alle oben genannten Vorschläge nicht funktioniert haben und Sie Mieter in Ihrer Immobilie haben, die ihre monatliche Miete nicht zahlen, sollten Sie folgende Schritte befolgen:

1. Versuchen Sie es mit einem gütlichen Kompromiss. Bleiben Sie ruhig und kontaktieren Sie den Mieter, um eine Einigung über die Begleichung der Schulden zu erzielen. Sie können Zahlungsoptionen oder einen Tilgungsplan anbieten.
2. Eine seriöse Forderung per Einschreiben mit Rückschein und Inhaltszertifizierung (Bürofax) schicken. Sollte der freundliche Weg nicht funktionieren, senden Sie ein Einschreiben mit Rückschein und beglaubigter Inhalt. Nennen Sie im Einschreiben klar und deutlich den geschuldeten Betrag, die Zahlungsfrist und die Möglichkeit rechtlicher Schritte, falls der Forderung nicht nachgekommen wird. Es ist wichtig, dieses Bürofax mindestens 30 Tage vor Einreichung der Klage zu versenden, um die sogenannte ‚Enervación‘ (Abwendung der Räumung) zu verhindern. Die ‚Enervación‘ ist das Recht des Mieters, die Schulden zu begleichen und das Verfahren zu stoppen, um in der Wohnung zu bleiben, was nur einmal möglich ist. Wenn das Bürofax ordnungsgemäß versandt wird, verliert der Mieter dieses Recht.
3. Räumungsklage. Zahlt der Mieter nicht innerhalb der im Bürofax angegebenen Frist, kann er beim Gericht eine Räumungsklage wegen Nichtzahlung einreichen. Diese Klage muss von einem Richter zugelassen werden. Nach der Zulassung setzt der Gerichtsschreiber dem Mieter eine Frist von 10 Werktage, um die Schulden zu begleichen, die Immobilie zu verlassen oder Einspruch gegen die Klage einzulegen, bevor das Verfahren fortgesetzt wird.

Nach den geltenden Vorschriften muss der Vermieter vor der Annahme der Klage angeben, ob die Immobilie der Hauptwohnsitz des Mieters ist und ob sich dieser in einer wirtschaftlich prekären Lage befindet. Wenn der Vermieter ein Großeigentümer ist, schreibt das Gesetz außerdem ein vorheriges Schlichtungs- oder Mediationsverfahren vor. Bitte beachten Sie, dass im Falle einer rechtlich bestätigten Schutzbedürftigkeit das Räumungsverfahren vorübergehend ausgesetzt werden kann, bis die von den Sozialdiensten für angemessen erachteten Maßnahmen ergriffen wurden. Dies kann die Fristen für die Rückerlangung der Immobilie verlängern.

Damit der Anspruch zur Bearbeitung zugelassen wird, müssen Sie folgende Unterlagen vorlegen:

• Mietvertrag.
• Aktueller Grundbuchauszug (nicht älter als 3 Monate).
• Nachweis über die Absendung des Bürofaxes (Einschreiben mit Rückschein und Inhaltszertifizierung).
• Vom Mieter geschuldete unbezahlte Rechnungen. Am häufigsten sind Strom-, Gas- und Wasserrechnungen. *
• Prozessvollmacht oder Apud Acta-Bestellung (erforderlich, damit der Prozessbevollmächtigte Sie vertreten kann).

Sobald der Anspruch geltend gemacht wurde, wird er dem Mieter mitgeteilt.

* Wichtiger Hinweis: Wenn die Versorgungsrechnungen auf Ihren Namen laufen, müssen Sie diese während des gesamten Verfahrens weiterbezahlen, um Anzeigen wegen Nötigung zu vermeiden. Den vollen Betrag können Sie später vom Mieter zurückfordern.

• Gerichtsverfahren. Das Gericht erkennt die Forderung an und benachrichtigt den Mieter, der innerhalb der bereits erwähnten Frist von 10 Werktage Einspruch erheben kann. Erhebt der Mieter keinen Einspruch oder ist dieser erfolglos, wird ein Räumungsbefehl erlassen und die Räumung durchgeführt. Es ist von entscheidender Bedeutung, dass die Klage den Antrag auf Festlegung von Datum und Uhrzeit für die Zwangsräumung (lanzamiento) enthält. Auf diese Weise legt das Gericht den Räumungstermin von Anfang an fest und vermeidet unnötige Verzögerungen nach dem Urteil.
• Eintreibung von Schulden. Eine Räumungsklage kann auch eine Forderung auf geschuldete Beträge beinhalten. Es ist jedoch möglicherweise nicht möglich, die gesamte Forderung einzutreiben, insbesondere wenn der Mieter zahlungsunfähig ist. Falls die Vermietung der Mehrwertsteuer (IVA) unterliegt (z. B. bei Gewerberäumen oder Ferienwohnungen), beachten Sie zudem, dass Sie die Mehrwertsteuer aus den unbezahlten Mieten durch die Ausstellung einer Berichtigungsrechnung (factura rectificativa) innerhalb der gesetzlichen Fristen zurückfordern können.

Beratung für säumige Mieter

Wenn Sie sich in einer Situation befinden, in der Ihre Immobilie zahlungsunfähige Mieter beherbergt, sollten Sie die folgenden Empfehlungen befolgen:

• Nehmen Sie die Sache nicht selbst in die Hand. Ihre erste wütende Reaktion kann dazu führen, dass Sie beispielsweise die Schlösser austauschen, Strom oder Wasser abstellen oder den Mieter bedrohen. Diese Handlungen können als Straftat der Nötigung gewertet werden, was das Verfahren umkehren und Sie selbst zum Beklagten machen könnte; daher ist es am besten, die Ruhe zu bewahren.
• Rechtsberatung. Es ist ratsam, einen auf Immobilienrecht spezialisierten Anwalt zu beauftragen, der Sie während des gesamten Prozesses berät.
• Register säumiger Zahler. Sie können den Mieter in ein Register säumiger Zahler eintragen lassen. Dies hilft anderen, wenn sie nach dem Mieter fragen. Dies reicht jedoch nicht aus, um die Schulden einzutreiben oder den Mieter zu räumen.

Folgen der Nichtzahlung des Mieters an den Vermieter

Auch wenn man sich in die finanzielle und persönliche Situation eines Mieters hineinversetzen kann, hat die Nichtzahlung der monatlichen Miete Konsequenzen für den Vermieter:

• Stoppen des erwarteten Einkommens. Manchmal wird die Miete verwendet, um die Hypothek für dieselbe oder eine andere Immobilie zu bezahlen, oder als Teil des monatlichen Lebensunterhalts einer Familie.
• Übernehmen Sie die damit verbundenen Kosten. Außer den Nebenkosten und der Grundsteuer können weitere Instandhaltungs- und Renovierungskosten anfallen, die ohne Mieteinnahmen gedeckt werden müssen.
• Kosten der Forderung. Der Vermieter muss außerdem den Anwalt, den Prozessbevollmächtigter, das Einschreiben und alle anderen Kosten bezahlen, die im Zusammenhang mit der Forderungszahlung an den Mieter anfallen.

Obwohl Zahlungsverzug ein reales Risiko bei der Vermietung einer Immobilie darstellt, muss dies kein unlösbares Problem sein. Bei Zahlungsverzug ist es entscheidend, schnell und mit rechtlicher Sorgfalt zu handeln, um Ihre Immobilie so schnell wie möglich zurückzuerhalten. Bei Firmalex bieten wir Ihnen die nötige Rechtssicherheit, um diesen Prozess effizient und fehlerfrei zu gestalten. Lassen Sie nicht zu, dass sich die Situation verschlechtert – kontaktieren Sie noch heute unsere Spezialisten.

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Dieser Artikel ist Teil unseres Service Anwalt Immobilienrecht in Spanien. In diesem Bereich finden Sie alle nützlichen Informationen zu diesem Thema, einschließlich eines vollständigen Leitfadens zum Thema Wie man ein Haus in Spanien kauft.

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