Algo muy habitual cuando se va a comprar una casa o piso es que el precio que se muestra en la oferta no sea el definitivo por el que se acabe haciendo la transacción. En medio se atraviesa un proceso de negociación.
¿Para qué negociar el precio de compra de un inmueble?
El objetivo de negociar el precio a la hora de comprar un piso, casa o local es reducirlo para que los costes de la compra sean menores.
Con esto se consigue evitar pagar de más por una propiedad que tiene un precio de venta demasiado alto.
En esta negociación también se pueden incluir otros aspectos como las condiciones de entrega, la forma de pago y las posibles mejoras en la propiedad.
Por tanto, las principales razones para negociar el precio en la compra de un inmueble son:
- Ahorro económico. Una negociación exitosa puede resultar en una reducción significativa del precio de compra, lo que se traduce en un ahorro considerable de dinero.
- Optimización de la inversión. Negociar permite ajustar el precio a las condiciones del mercado, evitando pagar de más por una propiedad que podría estar sobrevalorada.
- Mejor rentabilidad. Un precio de compra más bajo puede mejorar la rentabilidad potencial de la inversión si decides vender o alquilar la propiedad en el futuro.
- Ventajas en el mercado. En mercados con mucha oferta, no negociar puede ser perjudicial, ya que se podrían perder oportunidades de obtener un mejor precio.
- Condiciones más favorables. La negociación puede extenderse a otros aspectos como las condiciones de entrega, la forma de pago, la inclusión de mejoras o la asunción de gastos.
Errores al negociar el precio de compra
Para negociar el precio de compra hay que intentar evitar los errores más comunes, que son los siguientes:
- No hablar con el banco para saber las posibilidades de concesión de una hipoteca. Si se establece un presupuesto sin haber tenido en cuenta este punto, estarás buscando vivienda sin tener posibilidades reales de acceder a ella.
- No hacer cuentas domésticas para saber si se puede afrontar el pago de los gastos asociados. Aunque para el banco cumplas con los criterios para poder acceder a la hipoteca, quizás el pago de la mensualidad más el resto de pagos que hay que hacer para vivir supongan demasiado desembolso.
- No estudiar el mercado y desconocer que muchos precios se negocian significativamente, de forma que se dejan fuera de la búsqueda propiedades que aparentemente no encajan con el presupuesto inicial.
Pasos para negociar la compra de una vivienda
En la negociación del precio para la compra de una casa se siguen los siguientes pasos:
- Investigación acerca de los siguientes elementos:
- Mercado inmobiliario. Es fundamental analizar los precios de venta de propiedades similares en la zona para determinar un precio justo para la propiedad que te interesa.
- Propiedad específica. Hay que analizar el estado de la vivienda, posibles reformas necesarias y cualquier factor que pueda influir en su valor.
- Situación del vendedor. Conocer detalles, como si el vendedor tiene prisa por vender, podría influir en su disposición a negociar.
- Establecer un presupuesto:
- Define un límite. Fija un presupuesto máximo que estés dispuesto a pagar, incluyendo gastos de hipoteca, impuestos y otros gastos asociados. Estos pueden representar entre un 10 % y un 15 % del precio total del inmueble.
- Ten en cuenta la financiación. Asegúrate de tener la preaprobación de una hipoteca para demostrar tu capacidad de compra.
- Considerar los principales costes:
- Impuestos: Vivienda nueva → IVA (10 %). Vivienda usada → ITP (6 % a 10 %) según la comunidad autónoma. AJD (0,5 % a 1,5 %) si hay hipoteca.
- Notaría: entre 600 € y 1 200 €.
- Registro de la propiedad: entre 400 € y 800 €.
- Gestoría: entre 300 € y 600 € (si la hipoteca lo requiere).
- Tasación: entre 250 € y 500 €.
- Honorarios de agencia inmobiliaria: entre 2 % y 5 % del precio (si los paga el comprador).
- Reformas o reparaciones: desde 2 000 € (básicas) hasta 80 000 € o más (integrales).
- Mobiliario y electrodomésticos: entre 3 000 € y 15 000 €.
- Gastos de hipoteca: comisión de apertura (0–1 %), seguro de hogar (150–400 €/año) y seguro de vida (150–600 €/año).
- Negociación:
- Oferta inicial. Presenta una oferta inicial que sea realista, considerando la investigación realizada y tu presupuesto.
- Argumentos. Justifica tu oferta con datos objetivos, como tasaciones, el estado de la propiedad, o la necesidad de reformas.
- Flexibilidad. Asume que tendrás que negociar y hacer concesiones, como aceptar un precio un poco superior a cambio de que el vendedor asuma ciertos gastos.
- Actitud. Mantén una actitud profesional y respetuosa durante todo el proceso de negociación.
- Cierre:
- Oferta por escrito. Hay que hacer la oferta por escrito para que quede constancia de las condiciones acordadas.
- Inspección. Realiza una inspección profesional de la propiedad antes de cerrar la compra.
- Asesoramiento. Busca asesoramiento legal y financiero para asegurarte de que el proceso se lleva a cabo correctamente.
Consejos adicionales
Para que el proceso salga lo mejor posible, ten en cuenta los siguientes consejos:
- No tengas miedo. Si el vendedor no quiere negociar a un precio que se acerque a tu presupuesto, no dudes en buscar otras opciones.
- Considera otros elementos. Además del precio, ten en cuenta otros aspectos como la fecha de cierre, los gastos de comunidad, y la inclusión de ciertos elementos de la vivienda.
- Evita intermediarios. Negociando directamente con los vendedores tendrás mayor control sobre todo el proceso de negociación.
- Ten paciencia. Este proceso suele conllevar un tiempo, lo mejor es ser constante y no tener prisa en algo tan importante. Las mejores oportunidades requieren tiempo y análisis; no tomes decisiones precipitadas.
La negociación del precio de compra de un inmueble es muy importante para no pagar de más por él. Lo mejor es tener claro un presupuesto (incluyendo los gastos adicionales) y una posible financiación. Siguiendo los pasos recomendados, evitando los errores más comunes y manteniendo una actitud estratégica, podrás cerrar una compra ventajosa y adaptada a tus posibilidades económicas.
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