Español
Deutsch
El 1 de febrero del pasado año 2022 el Consejo de Ministros propuso una nueva ley de vivienda en España pero no ha sido hasta abril de 2023 cuando se ha conseguido llegar a un acuerdo.
Esta nueva normativa pretende regular diferentes aspectos del sector inmobiliario, centrándose especialmente en el arrendamiento de inmuebles e incluyendo medidas que ayuden al acceso a la vivienda, la regulación de los desahucios y la limitación de precios en algunas zonas.
Ampliación de las zonas tensionadas en el mercado del alquiler
Cada Comunidad Autónoma tendrá la potestad de declarar un barrio o municipio como zona tensionada y la nueva normativa facilita las condiciones para que lo hagan.
Para que un área sea declarada como zona tensionada se debe cumplir alguna de las siguientes condiciones:
- Que el coste medio de la hipoteca o del alquiler más los gastos y suministros básicos supere el 30% de la renta media de los hogares.
- Que el precio de compra o alquiler de la vivienda haya aumentado al menos 3 puntos por encima del IPC en los cinco años anteriores a la declaración de área tensionada.
Nueva definición de grandes tenedores
Se considerará gran tenedor a aquella persona que tenga la propiedad de cinco o más inmuebles. El resto de propietarios con menor número de inmuebles se considerarán pequeños tenedores.
Esta definición influye en algunos aspectos como la forma de regulación del precio del alquiler en las zonas tensionadas y el acceso o no a los beneficios fiscales para propietarios.
Límite de la actualización anual del alquiler eliminando el IPC
Hasta ahora, el límite de actualización de los precios del alquiler estaba en un 2% algo que a partir de 2024 pasa a ser de un 3%, quedando desvinculado del IPC.
Está prevista para 2025 la creación de un nuevo índice de referencia con el que se actualizarán todos los alquileres.
Regulación del precio de los alquileres en zonas tensionadas
Los precios de todos los nuevos contratos de alquiler estarán regulados y topados con el objetivo de contener y reducir el precio en las zonas declaradas como tensionadas y no se aplicará en las que no lo sean.
Los topes dependen del tipo de propietario y de la modalidad de contrato:
- Pequeños propietarios: dependerá del precio del alquiler del contrato anterior.
- Grandes tenedores: mediante la aplicación del nuevo índice que se pretende crear.
Con esta nueva regulación también se quieren incluir nuevas viviendas en las zonas tensionadas, cuyo precio estará limitado por cada Comunidad Autónoma.
Obligación del casero de pagar la comisión de la inmobiliaria
De forma general, la comisión de la inmobiliaria que se encargaba de mediar en el alquiler debía pagarla el inquilino. Este importe ascendía a un 10% de la cuantía del alquiler anual más IVA.
Con esta nueva ley los gastos y honorarios inmobiliarios que se deriven del alquiler del inmueble correrán a cargo del propietario y no del inquilino.
Prohibición de acuerdo entre las partes contrarias a la Ley de Vivienda
A partir de la entrada en vigor de la nueva normativa no se podrán añadir al contrato de alquiler cláusulas que permitan la no aplicación de la ley, aunque exista acuerdo entre las partes.
Nuevas medidas de protección frente a los desahucios
Con esta nueva Ley se pretende aumentar la protección frente a los desahucios:
- Será obligatorio establecer fecha y hora para los desahucios, no pudiendo llevarse a cabo ninguno sin fecha predeterminada.
- Se aplazan los procesos de lanzamiento por más de dos años debido a la inclusión de nuevas prórrogas.
- Obligatoriedad de acudir a los procedimientos de solución extrajudicial para personas vulnerables.
- Las Comunidades Autónomas podrán tener mecanismos propios de mediación y alternativa habitacional.
- Se permite utilizar los fondos estatales de vivienda para ofrecer alternativas habitacionales para personas en riesgo de desahucio con alquileres sociales bonificados o realojamiento de personas.
Beneficios fiscales para propietarios
En este caso sí existen distinciones entre los tipos de propietarios. Para los pequeños que tengan un inmueble en una zona que se haya declarado tensionada se le aplicarán incentivos fiscales en el IRPF para que puedan poner la vivienda en alquiler y compensar la limitación en el incremento de precios para los nuevos contratos de arrendamiento. La nueva Ley de vivienda pretende incluir importantes novedades en la regulación inmobiliaria, principalmente en los alquileres. En primer lugar, permite a las Comunidades Autónomas declarar barrios o municipios como zonas tensionadas siempre que se cumplan unos requisitos. En estas zonas quedará limitado el precio del alquiler para los nuevos contratos. En cuanto a la actualización de los precios no podrá superar el 3% y se desvincula del IPC. Además, a partir de ahora, el propietario será el responsable de pagar los gastos correspondientes a la inmobiliaria y no se podrán acordar cuestiones contrarias a la ley. Por otro lado, se incluyen nuevas medidas para la protección de los desahucios.
Más información
Este artículo es parte de nuestro servicio Abogado inmobiliario. Visite esta sección donde encontrará toda la información de utilidad sobre este tema, incluyendo una completa guía sobre Cómo comprar una casa en España.
Resuelva sus dudas
✅ Nuestro personal habla perfectamente castellano, valenciano, inglés y alemán con lo que podrá comunicarse con nosotros en su propio idioma y así resolver claramente sus consultas.
📍 Denia – Plaza del Convento, 6 – Entresuelo pta. B
📍 Valencia – Calle Roja, 1 – Bloque 6, Planta 1, pta. 10 (* sólo con cita previa)
✉📞 Contacto: info@firmalex.com – Tel. +34 966 421 416 – Whatsapp +34 622 497 615