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Am 1. Februar 2022 schlug der Ministerrat ein neues Wohnungsgesetz in Spanien vor, aber erst im April 2023 wurde eine Einigung erzielt.
Diese neue Verordnung zielt darauf ab, verschiedene Aspekte des Immobiliensektors zu regulieren, wobei der Schwerpunkt insbesondere auf der Vermietung von Immobilien liegt und Maßnahmen zur Erleichterung des Zugangs zu Wohnraum, die Regulierung von Räumungen und die Begrenzung der Preise in einigen Bereichen umfasst.
Ausbau der Ballungen im Vermietungsmarkt
Jede Autonome Gemeinschaft wird die Befugnis haben, ein Stadtviertel oder eine Gemeinde als belastetes Ballungsgebiet zu deklarieren, und die neuen Vorschriften erleichtern ihnen die Bedingungen dafür.
Damit ein Bereich als belasteter Bereich deklariert werden kann, muss eine der folgenden Bedingungen erfüllt sein:
- Dass die durchschnittlichen Kosten der Hypothek oder Miete zuzüglich der Grundausgaben und -versorgung 30 % des durchschnittlichen Haushaltseinkommens übersteigen.
- Dass der Kauf- oder Mietpreis des Eigenheims in den fünf Jahren vor der Erklärung eines belasteten Gebiets um mindestens 3 Prozentpunkte über der Inflation gestiegen ist.
Neue Definition von Großbesitzern
Eine Person, die fünf oder mehr Immobilien besitzt, wird als Großbesitzer betrachtet. Der Rest der Eigentümer mit weniger Immobilien wird als Kleinbesitzer betrachtet.
Diese Definition beeinflusst einige Aspekte wie die Art und Weise, wie der Mietpreis in belasteten Gebieten reguliert wird, und den Zugang oder Nichtzugang zu Steuervorteilen für Eigentümer.
Begrenzung der jährlichen Aktualisierung der Miete, die den CPI eliminiert
Bisher lag die Mietpreisaktualisierungsgrenze bei 2 %, ab 2024 bei 3 %, entkoppelt von der Inflation.
Erstellung eines neuen Referenzindex geplant, an dem sich alle Mieten zu orientieren haben.
Regulierung der Mietpreise in belasteten Gebieten
Die Preise aller neuen Mietverträge werden reguliert und gedeckelt, um den Preis in den als Ballungsgebieten deklarierten Bereichen einzudämmen und zu senken, und gelten nicht für diejenigen, die nicht so deklariert sind.
Die Grenzen hängen von der Art des Eigentümers und der Vertragsart ab:
- Kleine Eigentümer: Dies hängt vom Mietpreis des vorherigen Vertrags ab.
- Großinhaber: durch Anwendung des neu zu erstellenden Index.
Mit dieser neuen Regelung wollen sie auch Neubauwohnungen in Ballungsgebieten einbeziehen, deren Preis von jeder Autonomen Gemeinschaft begrenzt wird.
Verpflichtung des Vermieters zur Zahlung der Immobilienprovision
Die Provision des mit der Vermittlung der Miete beauftragten Maklerbüros ging grundsätzlich zu Lasten des Mieters. Dieser Betrag betrug 10 % der Höhe der Jahresmiete zuzüglich Mehrwertsteuer.
Mit diesem neuen Gesetz werden die Immobilienkosten und -gebühren, die sich aus der Vermietung der Immobilie ergeben, vom Eigentümer und nicht vom Mieter getragen.
Vereinbarungsverbot zwischen den Parteien entgegen dem Wohnungsgesetz
Ab Inkrafttreten der neuen Vorschriften dürfen Klauseln, die die Nichtanwendung des Gesetzes zulassen, nicht in den Mietvertrag aufgenommen werden, auch wenn eine Vereinbarung zwischen den Parteien besteht.
Neue Schutzmaßnahmen gegen Zwangsräumungen
Dieses neue Gesetz soll den Schutz vor Zwangsräumungen erhöhen:
- Es wird obligatorisch sein, ein Datum und eine Uhrzeit für Räumungen festzulegen, und keine kann ohne ein vorher festgelegtes Datum durchgeführt werden.
- Die Vollstreckungen verschieben sich aufgrund der Aufnahme neuer Erweiterungen um mehr als zwei Jahre.
- Verpflichtung zur Inanspruchnahme außergerichtlicher Schlichtungsverfahren für schutzbedürftige Personen.
- Die Autonomen Gemeinschaften können ihre eigenen Vermittlungs- und alternativen Unterbringungsmechanismen haben.
- Es ist erlaubt, staatliche Wohnungsbaufonds zu nutzen, um von Zwangsräumung bedrohten Personen Wohnalternativen mit bezuschussten Sozialmieten oder bei Umzügen anzubieten.
Steuervorteile für Eigentümer
Dabei wird zwischen den Eigentümertypen unterschieden. Für Kinder, die eine Immobilie in einem als belastet erklärten Gebiet besitzen, werden in der Einkommensteuer Steueranreize angewendet, damit sie das Haus zur Miete anbieten und die Begrenzung der Preiserhöhungen für neue Mietverträge ausgleichen können.
Das neue Wohnungsgesetz beabsichtigt, wichtige Entwicklungen in der Immobilienregulierung, hauptsächlich in der Miete, einzubeziehen. Erstens erlaubt es den Autonomen Gemeinschaften, Quartiere oder Gemeinden als belastete Gebiete zu deklarieren, sofern bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind. In diesen Bereichen wird der Mietpreis bei Neuverträgen begrenzt. Die Aktualisierung der Preise darf 3 % nicht überschreiten und ist von der Inflation losgelöst. Darüber hinaus ist der Eigentümer von nun an für die Zahlung der der Immobilienagentur entsprechenden Kosten verantwortlich, und gesetzeswidrige Angelegenheiten können nicht vereinbart werden. Andererseits sind neue Maßnahmen zum Schutz vor Zwangsräumungen enthalten.
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