Neue Anforderungen für Ferienwohnungen in Spanien (Leitfaden 2026)

Die Ferienvermietung in Spanien hat sich zwischen 2025 und 2026 radikal verändert. Es reicht nicht mehr aus, Ihre Immobilie einfach nur zu inserieren; der neue rechtliche Rahmen erfordert strenge digitale Kontrollen und vorherige Genehmigungen der Nachbarschaft, um legal zu operieren. Die Nichtbeachtung dieser Anforderungen kann zur sofortigen Entfernung Ihrer Anzeigen und zu schweren Strafen führen. Im Folgenden erklären wir, wie Sie Ihr Unternehmen an die aktuellen Anforderungen anpassen.

Was gilt in Spanien als touristische Ferienwohnung?

Eine Mietwohnung gilt im Allgemeinen als Ferienwohnung, wenn folgende Bedingungen erfüllt sind:

• Ein ganzes Haus oder einzelne Zimmer mieten.
• Zur Vermietung für touristische Zwecke.
• Für Kurzaufenthalte.
• Im Austausch gegen einen Preis.
• Es wird über Plattformen, Agenturen oder Tourismuskanäle angeboten.

Es ist wichtig zu unterscheiden, dass die Ferienvermietung den regionalen Tourismusvorschriften unterliegt und nicht dem Mietrecht (LAU). Im Gegensatz dazu wird die Saisonvermietung (z. B. für Studenten oder berufliche Versetzungen) durch das LAU unter der Modalität „anderweitige Nutzung als zu Wohnzwecken“ geregelt. Dennoch müssen im Jahr 2026 beide Arten im digitalen One-Stop-Shop registriert sein, wenn es sich um Kurzaufenthalte handelt.  

Wichtiger Hinweis: Bei kurzfristigen Verträgen ist es zwingend erforderlich, über die entsprechende Registrierungsnummer zu verfügen, um Sanktionen zu vermeiden. Andernfalls sind Plattformen wie Booking oder Airbnb verpflichtet, alle Anzeigen automatisch zu entfernen, die keine gültige und verifizierte Identifikationsnummer aufweisen. Um einen regulierten Markt zu gewährleisten, legen die regionalen Vorschriften zudem fest, dass das Operieren ohne diese zentrale Registrierung zu erheblichen Verwaltungsgeldern führen kann. Diese stehen im Verhältnis zum Verstoß und können in den schwerwiegendsten Fällen einer fehlenden Lizenz sehr hoch ausfallen (bis zu 600.000€).

Die Regularisierung Ihrer Immobilie ist die beste Investition für Ihre Sicherheit und die Ihrer Gäste. Sie ist ein entscheidender Schritt, um die Fortführung und den Erfolg Ihrer Tätigkeit angesichts der neuen Anforderungen von 2026 zu gewährleisten.

Gibt es in Spanien ein staatliches Gesetz zur Ferienwohnungsvermietung?

Nein. In Spanien gibt es kein staatliches Gesetz, das die Vermietung von Ferienwohnungen regelt.

Obwohl einige Gesetze auf nationaler Ebene existieren, liegen die Zuständigkeiten im Tourismusbereich bei den Autonomen Gemeinschaften, und auch die lokalen Rathäuser können in bestimmten Fällen Regelungen treffen.

Daher werden Ferienwohnungen in der Regel durch eine Reihe von Regeln und nicht durch ein einzelnes Gesetz geregelt.

Staatliche Vorschriften für Ferienwohnungen: Wichtige Aktualisierungen für 2024, 2025 und 2026

Wie bei allem werden auch die Vorschriften ständig aktualisiert, und es ist wichtig, dies bei ihrer Anwendung auf touristische Vermietungen zu berücksichtigen. Unter anderem sind folgende Dinge zwingend erforderlich:

Genehmigung der Anwohnervereinigungen zur Eröffnung von Ferienwohnungen

Seit April 2025 gibt das Gesetz über das horizontale Eigentum den Eigentümern die Befugnis, Ferienwohnungen zu erlauben oder zu verbieten.

Das bedeutet, dass jemand, der ein Haus für touristische Zwecke nutzen möchte, die ausdrückliche Genehmigung der Nachbarschaftsgemeinschaft benötigt und einen Antrag an die Eigentümergemeinschaft mit der Unterstützung von mindestens 60 % der Nachbarn stellen muss.

Zentrales Verzeichnis von Ferienwohnungen und One-Stop-Shop

Das Einheitliche Mietregister ist ein System, das in Spanien zur Regulierung und Kontrolle von touristischen Unterkünften eingeführt wurde.

Der digitale One-Stop-Shop wurde mit dem Ziel geschaffen, Mechanismen zur Organisation von Touristenunterkünften und Unterkünften für die vorübergehende Vermietung bereitzustellen, um einen transparenten und regulierten Markt zu erreichen.

Ab Juli 2025 benötigen alle Ferienwohnungsbesitzer für jede ihrer Immobilien eine eindeutige Identifikationsnummer. Diese Nummer ist zwingend erforderlich, um die Immobilie auf Plattformen wie Booking oder Airbnb anzubieten. Und, obwohl die Vergabe der Nummer über den digitalen One-Stop-Shop erfolgt, ist es wichtig zu verstehen, dass dies kein sofortiger Vorgang ist. Das System beinhaltet einen administrativen Validierungsprozess, bei dem Daten mit dem Eigentumsregister und den kommunalen Lizenzen abgeglichen werden. Diese Verifizierungsphase kann zu einem bürokratischen Engpass werden, wenn die Unterlagen nicht einwandfrei sind, was die Möglichkeit, Ihre Immobilie zu inserieren, um Wochen oder Monate verzögern kann.

Darüber hinaus muss das Informationsformular (Modelo 179) eingereicht werden, in dem die getätigten Vermietungen detailliert aufgeführt sind. In der Regel endet die Frist für die Erklärung der Vermietungen des Vorjahres am 31. Januar. Daher ist es unerlässlich, die Unterlagen zu Beginn jedes Jahres bereit zu haben, um Rückfragen des Finanzamtes zu vermeiden.

In diesem Monat Februar sollten Sie prüfen, ob Ihre Erklärung korrekt eingereicht wurde, um Steuerstrafen zu vermeiden.

Registrierung von Reisenden über SES.HOSPEDAJES

Alle Gastgeber von Ferienunterkünften in Spanien müssen bei der Aufnahme von Gästen in ihren Unterkünften ein Registrierungsverfahren für Reisende durchführen.

Zur Registrierung ist die Nutzung der Plattform SES.HOSPEDAJES zwingend erforderlich. Die Eigentümer der Unterkünfte sind dafür verantwortlich, die Gästedaten an die Behörden zu übermitteln und deren Richtigkeit zu überprüfen.

Bitte beachten Sie, dass die Registrierung der Daten zwingend innerhalb von 24 Stunden nach der Ankunft jedes Gastes erfolgen muss. Die Nichteinhaltung dieser Frist ist ein häufiges Versäumnis, das oft zu Verwaltungssanktionen durch die Sicherheitsbehörden führt.

Regelungen zur Ferienvermietung durch die Autonome Gemeinschaft

Wie bereits erwähnt, liegt die Zuständigkeit für den Tourismus bei den Autonomen Gemeinschaften, und jede von ihnen hat ihre eigenen Vorschriften, obwohl der Inhalt recht ähnlich ist.

Nachfolgend finden Sie eine Liste der im Jahr 2026 in den einzelnen Regionen geltenden Bestimmungen für Ferienwohnungen:

• Andalusien: Dekret 28/2016 vom 2. Februar + Dekret 31/2024 vom 29. Januar.
• Aragon: Dekret 1/2023 vom 11. Januar.
• Asturien: Dekret 48/2016 vom 10. August.
• Balearen: Gesetz 8/2012 über Tourismus + Dekretgesetz 3/2022 vom 11. Februar.
• Kanarische Inseln: Dekret 113/2015 vom 22. Mai + Gesetz 6/2025 vom 10. Dezember.
• Kantabrien: Dekret 225/2019 vom 28. November.
• Kastilien und León: Dekret 3/2017 vom 16. Februar.
• Kastilien-La Mancha: Dekret 36/2018 vom 29. Mai.
• Katalonien: Gesetzesdekret 3/2023 vom 7. November.
• Region Valencia: Dekret 10/2021 vom 22. Januar + Gesetzesdekret 9/2024 vom 2. August.
• Extremadura: Gesetz 2/2011 über Tourismus + Gesetz 6/2018 vom 12. Juli.
• Galicien: Dekret 12/2017 vom 26. Januar.
• Autonome Gemeinschaft Madrid: Dekret 79/2014 vom 10. Juli.
• Region Murcia: Dekret 256/2019 vom 10. Oktober.
• Navarra: Regionaldekret 230/2011 vom 26. Oktober.
• Baskenland: Dekret 101/2018 vom 3. Juli.
• La Rioja: Dekret 10/2017 vom 17. März + Dekret 40/2018.

Die Vermietung von Ferienwohnungen in Spanien unterliegt einer regionalen Regelung, die nun komplexer und digitalisierter ist. Zu den wichtigsten Voraussetzungen gehören die Genehmigung durch den Eigentümerverband, die Eintragung in das zentrale Register für Ferienwohnungen und die Registrierung der Reisenden.

Angesichts der Vielfalt der regionalen Vorschriften ist eine Expertenberatung der Schlüssel zur Vermeidung rechtlicher Risiken. Wenn Sie sich nicht sicher sind, ob Ihre Eigentümergemeinschaft bereits über dieses Thema abgestimmt hat oder ob Ihre Registrierungsnummer für 2026 noch gültig ist, können wir diese rechtliche Prüfung (Audit) für Sie durchführen.

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Dieser Artikel ist Teil unseres Service Anwalt Immobilienrecht in Spanien. In diesem Bereich finden Sie alle nützlichen Informationen zu diesem Thema, einschließlich eines vollständigen Leitfadens zum Thema Wie man ein Haus in Spanien kauft.

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