Verkauf eines Hauses in Spanien als Nichtansässiger: Dokumente und Steuern

Wenn Sie bis hierher gekommen sind, liegt das wahrscheinlich daran, dass Sie ein Haus in Spanien verkaufen möchten. Bevor Sie sich an einen Immobilienmakler wenden, der Ihnen bei der Suche nach einem Käufer hilft, empfehlen wir Ihnen, alle Unterlagen vorzubereiten und sich zu vergewissern, dass Sie wissen, welche Steuern Sie zu zahlen haben.

Es ist auch wichtig, dass Sie wissen, ob Sie in Spanien ansässig oder nicht ansässig sind. Nach Angaben der spanischen Steuerbehörde gilt eine Person als gewöhnlich in Spanien ansässig, wenn einer der folgenden Umstände zutrifft:

• Sie halten sich mehr als 183 Tage im Kalenderjahr in Spanien auf.
• Der Kern oder die Basis ihrer wirtschaftlichen Aktivitäten befindet sich in Spanien.
• Oder wenn der nicht rechtlich getrennte Ehepartner und die unterhaltsberechtigten minderjährigen Kinder ihren gewöhnlichen Aufenthalt in Spanien haben.

Obligatorische Dokumente für den Verkauf eines Hauses in Spanien

Um Ihr Haus in einer spanischen Autonomen Gemeinschaft zu verkaufen, gibt es eine Reihe von obligatorischen Dokumenten, die für alle Gebiete gelten. Sie sind in zwei Richtungen gegliedert: die Bescheinigung, dass Sie Eigentümer der Immobilie sind, und die Bescheinigung, dass Sie mit den Zahlungen für die Immobilie auf dem Laufenden sind.

Beglaubigung des Eigentums

• Eigentumsurkunde des Hauses oder Eigentumsurkunde: Das Dokument, das Sie beim Kauf der Immobilie erworben haben. Dies ist das wichtigste Dokument, das beweist, dass Sie Eigentümer der Immobilie sind. Es wird im Grundbuchamt registriert.
• Ausweisdokument: Ein Dokument, das die persönliche und eindeutige Identifizierung von Bürgern ermöglicht. Beispiel: NIE (Identitätsnummer für Ausländer).

Bescheinigung, dass die Zahlungen auf dem neuesten Stand sind

• Einfacher Grundbuchauszug: Dies ist ein einfaches amtliches Dokument, das vom Grundbuchamt ausgestellt wird. Mit diesem Dokument wird der Status der Immobilie bestätigt. Es enthält: Details, Eigentumsverhältnisse und Belastungen der Immobilie.
• Grundsteuer (IBI): Dies ist die Steuer, die auf das Eigentum an der Immobilie erhoben wird. Sie wird in der Regel einmal im Jahr im zuständigen Rathaus entrichtet. Die letzte bezahlte Quittung muss vorgelegt werden.
• Bescheinigung bei Eigentümergemeinschaft, dass keine Zahlungen ausstehen: Befindet sich die Immobilie in einer Eigentümergemeinschaft, muss die Bescheinigung des Verwalters vorgelegt werden, aus der hervorgeht, dass die Immobilie mit den Zahlungen auf dem Laufenden ist.
• Bescheinigung über ausstehende Schulden und Löschung der Eintragung: Wenn die Immobilie mit einer Hypothek belastet ist, muss zum Zeitpunkt des Verkaufs eine Bescheinigung über die ausstehenden Verbindlichkeiten verlangt werden.

Weitere Dokumente, die verlangt werden können

• Energieausweis: Dies ist das Dokument, das die Energieeffizienz der Immobilie bescheinigt. Das Energielabel reicht von A bis G, je nach dem Grad der Effizienz. A steht für eine höhere Effizienz mit höheren Investitionskosten und G für Häuser, die ohne thermische Anforderungen gebaut wurden.
• Zertifikat der technischen Gebäudeaufsicht (ITE): Für Wohnungen in alten Gebäuden ist es notwendig zu bescheinigen, dass sich das Gebäude in einem optimalen Zustand befindet oder ob Mängel oder Verbesserungsarbeiten anstehen.
• Bescheinigung der Bewohnbarkeit: Dies ist die Erst- oder Zweitwohnungsgenehmigung. Um sie zu erhalten, ist ein technischer Bericht eines qualifizierten Fachmanns erforderlich.

Steuern beim Verkauf eines Hauses in Spanien als Nichtansässiger

Beim Verkauf einer Immobilie in Spanien muss der Eigentümer, auch wenn er nicht in Spanien ansässig ist, den erzielten Gewinn bei den spanischen Steuerbehörden anmelden.

IRNR: Verkaufssteuer für Nicht-Residenten

Um die IRNR zu berechnen, müssen Sie die Differenz berücksichtigen zwischen:

• WERT DES ERWERBS DER IMMOBILIE: Wert, zu dem die Immobilie erworben wurde, zuzüglich der Notar- und Grundbuchgebühren usw., die sich aus dem Kauf ergeben. Die in der Immobilie vorgenommenen Verbesserungen und Investitionen werden ebenfalls hinzugerechnet.
• ÜBERTRAGUNGSWERT DER IMMOBILIE: Wert, zu dem die Immobilie verkauft wurde, zuzüglich der Kosten für den Verkaufsprozess: Immobilienmakler, Notar, usw.

Nach der Berechnung des Differenzbetrags wird der Steuersatz von 19 % für Bürger der Europäischen Union, Islands oder Norwegens und 24 % für die übrigen Länder angewandt.

Kapitalertragssteuer oder Steuer auf den Wertzuwachs städtischer Grundstücke (IIVTNU)

Die Kapitalertragssteuer oder IIVTNU ist der Wertzuwachs der Immobilie in den Jahren, in denen der Verkäufer Eigentümer war. Der Wertzuwachs ist eine Steuer, die von der Wertsteigerung des Grundstücks und dem von der Gemeinde, zu der die Immobilie gehört, festgelegten Steuersatz abhängt. Wir von Firmalex empfehlen Ihnen, sich an einen Anwalt für Immobilienrecht und Steuerrecht zu wenden, der den gesamten Prozess des Immobilienverkaufs in Spanien überprüft und Ihnen hilft, die direkten Steuern des Verkaufs zu berechnen, um zukünftige Überraschungen zu vermeiden.

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