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Firmalex > Asesoría fiscal > Vender una casa en España como no residente: Documentos e impuestos

Si has llegado hasta aquí, probablemente sea porque estás pensando en vender una casa en España. Antes de buscar un agente inmobiliario que le ayude a encontrar un comprador, le recomendamos que prepare toda la documentación y se asegure de saber qué impuestos tendrá que pagar.

También es importante que sepa si es un no residente o un residente en España. Según la Agencia Tributaria española, se considera que una persona es residente habitual en España cuando se da alguna de las siguientes circunstancias

  • Permanece en España más de 183 días del año natural.
  • El núcleo o la base de sus actividades económicas se encuentra en España.
  • O cuando el cónyuge no separado legalmente y los hijos menores de edad dependientes tengan su residencia habitual en España.
Documentos obligatorios para vender una casa en España

Para vender su vivienda en cualquier Comunidad Autónoma española existen una serie de documentos obligatorios comunes a cualquier territorio. Se dividen en dos direcciones: la acreditación de la propiedad de la vivienda y la acreditación de estar al corriente de los pagos de la misma.

Acreditación de la propiedad

  • Título de propiedad o Escritura de la casa: Documento que adquiriste al comprar la vivienda. Es el principal documento que acredita que eres el propietario de la vivienda. Se inscribe en el Registro de la Propiedad.
  • Documento de identidad: Es el documento que permite la identificación personal e inequívoca de los ciudadanos. Ejemplo: NIE (Número de Identidad de Extranjero).

Acreditación de estar al corriente de pago

  • Nota simple registral: Es un documento oficial básico que se obtiene en el Registro de la Propiedad. Este documento acredita la situación de la propiedad. Contiene: datos, titularidad y cargas de la propiedad.
  • Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI): Es el impuesto que grava la propiedad del inmueble. Normalmente se paga una vez al año en el ayuntamiento correspondiente. Hay que presentar el último recibo pagado.
  • Certificado de estar libre de pagos de la Comunidad de Vecinos: Si la vivienda se encuentra en una comunidad de vecinos o en una urbanización, se debe presentar el certificado del administrador que acredite que la vivienda está al corriente de pagos.
  • Certificado de deuda pendiente y Cancelación Registral: Si la vivienda tiene una hipoteca, se debe solicitar un certificado de deuda pendiente en el momento de la venta.

Otros documentos que pueden ser requeridos

  • Certificado de eficiencia energética: Es el documento que certifica la calificación energética del inmueble. La etiqueta energética va de la A a la G, según el nivel de eficiencia. La A corresponde a una mayor eficiencia con mayor coste de inversión y la G corresponde a viviendas construidas sin requisitos térmicos.
  • Certificado de Inspección Técnica de Edificios (ITE): Para las viviendas ubicadas en edificios antiguos, es necesario certificar que el edificio está en condiciones óptimas o si hay deficiencias u obras de mejora pendientes.
  • Cédula de habitabilidad: Es la licencia de primera o segunda ocupación. Para obtenerla es necesario un informe técnico realizado por un profesional cualificado.
Impuestos al vender una casa en España como no residente

Al vender una vivienda en España, aunque el propietario sea no residente en España, debe declarar los beneficios obtenidos a la Hacienda española.

IRNR: Impuesto sobre la renta para no residentes

Para calcular el IRNR hay que tener en cuenta la diferencia entre:

  • VALOR DE ADQUISICIÓN DEL INMUEBLE: Valor por el que se adquirió el inmueble más los gastos notariales, registrales, etc. derivados de la compra. También se añadirán las mejoras e inversiones realizadas en el inmueble.
  • VALOR DE TRANSFERENCIA DE LA PROPIEDAD: Valor por el que se vende la propiedad más los gastos derivados del proceso de venta: agencia inmobiliaria, notaría, etc.

Una vez calculado el importe de la diferencia, se aplicará el tipo impositivo del 19% para los ciudadanos de la Unión Europea, Islandia o Noruega y del 24% para el resto de países.

Impuesto de Plusvalía o Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU)

El impuesto sobre la plusvalía o IIVTNU es el incremento del valor del inmueble durante los años en los que el vendedor ha sido propietario. La plusvalía es un impuesto que depende del incremento del valor del terreno y del tipo impositivo que fije el ayuntamiento al que pertenece el inmueble. Desde Firmalex, le recomendamos que se ponga en contacto con un abogado inmobiliario y fiscal de su localidad para que revise todo el proceso de venta de un inmueble en España y le ayude a calcular los impuestos directos de la venta, para evitar futuras sorpresas.

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