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La tasación hipotecaria no es método válido para comprobar el valor de un inmueble en el ITP

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Si has autoliquidado recientemente el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales o has recibido una comprobación sobre la autoliquidación de dicho impuesto, te interesará saber que el Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana acaba de dictar una sentencia por la que anula una liquidación derivada de la comprobación por la Generalitat valenciana en aplicación del método de valor asignado para la tasación de fincas hipotecadas.

La sentencia, que lleva fecha de 5 de junio de 2019 -y que ha sido dictada por el Pleno de la Sección Tercera, que es la que tiene atribuida la competencia en materia tributaria- aborda directamente la aplicación de este método de comprobación de valor y, si bien el Tribunal Supremo lo dio por bueno en 2011 -y, siguiendo dicho criterio, el TSJ de la Comunidad Valenciana también venía avalándolo-, el tribunal valenciano considera ahora que, tras el pronunciamiento contenido en la sentencia de 23 de mayo de 2018 respecto de otro de los métodos de comprobación de valor, la cuestión merece ser replanteada por establecer aquélla parámetros generales de aplicación al ámbito de la comprobación de valores, con independencia del método elegido.

Considera la Sala de lo Contencioso-Administrativo de Valencia que el referido método no es válido, fundamentalmente, porque el valor del inmueble para la tasación hipotecaria es independiente del valor por el cual se realiza la operación de compraventa, ya que la tasación tiene por objeto otra finalidad. La Orden ECO/805/2003 distingue entre valor de mercado y valor hipotecario y a partir de dicha dualidad no puede identificarse valor real con valor de tasación hipotecaria, pues este último viene referido a la posibilidad futura de comerciar con el inmueble.

En el caso examinado concurre además otra causa, pues el valor declarado por el contribuyente estaba por encima del valor resultante de la aplicación de la orden de coeficientes para ese año, por lo que estima la Sala que en la comunicación de inicio de la comprobación debía motivarse la causa de la discrepancia con el valor autoliquidado. De manera que no bastaba con la mera disparidad entre el valor declarado y el de la tasación hipotecaria consignado a otros efectos.

Las comprobaciones de valor que realiza la Generalitat valenciana respecto de las autoliquidaciones del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales que se devenga tras la adquisición de un inmueble resultan controvertidas desde siempre.

En mi opinión esto deriva, en primer lugar, de la previsión legal pues la Ley General Tributaria al recoger los medios a través de los cuales se puede comprobar el valor de un bien no establece un orden de prioridad, ni tan siquiera se pronuncia acerca de qué medio puede resultar más idóneo para comprobar según qué tipo de bien. Tengamos en cuenta que la base imponible del impuesto está constituida por el valor real del bien transmitido o del derecho que se constituya o ceda, extremo que no puede perderse de vista a la hora de comprobar dicho valor.

En las últimas décadas la Generalitat ha ido variando el método a aplicar en función de los pronunciamientos judiciales que se han ido produciendo. Durante años se empleaba el método de dictamen de peritos, sin embargo, ningún perito se desplazaba a visitar el inmueble, motivo por el que los Tribunales anulaban las comprobaciones de valor así realizadas. No obstante, se continuó utilizando hasta que los tribunales comenzaron a imponer las costas procesales, momento en que la Generalitat se vio obligada a cambiar el modus operandi y comenzó a utilizar el método de coeficientes multiplicadores.

No tardó el Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana en determinar que a través de dicho método no se alcanzaba el valor real del inmueble por la generalidad y falta de individualización, procediendo a anular las comprobaciones de valor e incluso distintas Órdenes de Coeficientes por las que se establecían los mismos.

Sin embargo, el Tribunal Supremo validó el método de coeficientes y el TSJ de la Comunidad Valenciana acogió dicho criterio que tuvo corta vida pues, apenas un año después, en mayo de 2018 el Supremo se desdice y afirma que el método de comprobación consistente en estimación por referencia a valores catastrales multiplicados por índices o coeficientes no es idóneo, por su generalidad y falta de relación con el bien concreto de cuya estimación se trata, para la valoración de bienes inmuebles en aquellos supuestos en que la base imponible viene determinada legalmente por su valor real.

Paralelamente al método de coeficientes y ante las dudas que generaba, la Generalitat hace uso en sus comprobaciones de otro de los métodos previstos en el artículo 57 LGT, el consistente en el valor asignado para la tasación de fincas hipotecadas. Pues bien, tras la sentencia de hace unos días se le impone a la administración una labor adicional si quisiera hacer uso de este método, pues deberá explicar en la comunicación de inicio los motivos por los que cuestiona el valor declarado por el contribuyente y, además, en la tasación hipotecaria deberá constar reflejado el valor de mercado del bien en la fecha de transmisión y solo en ese caso podrá acudir al referido método de comprobación de valores.

¿Qué opinará el Tribunal Supremo acerca de la aplicación de su sentencia de 23 de mayo de 2018 sobre el método de coeficientes a este otro método? ¿Convendrá con la Sala de Valencia que los pronunciamientos que allí se contienen son trasladables a este supuesto? Sin duda, las consecuencias inmediatas van a ser relevantes y si la Administración continúa utilizando este método habrá que revisar si se ajusta a lo contenido en la sentencia pues, de lo contrario, ya sabemos cuál será su destino.

Fuente noticia: ValenciaPlaza