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Atención a las notas marginales de carácter fiscal que aparecen en la información del registro de la propiedad respecto a un inmueble

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Cuando una persona o empresa está interesada en adquirir una propiedad en suelo español, lo primero que debe hacer con carácter previo a formalizar cualquier contrato privado y/o escritura es comprobar la situación del inmueble mediante la solicitud al registro de la propiedad correspondiente de una nota simple de la finca. En la nota simple aparecerán los titulares actuales de la propiedad, la descripción del inmueble, así como las diferentes cargas que puedan gravar la propiedad tales como arrendamientos, usufructos, préstamos hipotecarios por los que responde la finca, etc. Esta información es muy importante, pues gracias a ella el comprador obtiene datos oficiales de la finca, lo cual es de enorme interés antes de seguir adelante con el proceso de compra.

Al margen de la información indicada anteriormente en ocasiones puede aparecer en la citada nota simple una nota marginal de carácter tributario y a las que a menudo no se les suele prestar excesiva atención, pero que sin embargo son igualmente de enorme importancia, pues podrían dar lugar en un futuro a que el interesado, en caso de que adquiera finalmente la propiedad, se vea obligado a satisfacer importes imprevistos de dinero a la hacienda pública respecto a impuestos sobre los que nada tiene que ver, al tener dichas notas su razón de ser precisamente en hechos impositivos anteriores a la compra y que, según informa la propia nota, pueden ser objeto de comprobación por parte de la administración y generar por ello una deuda tributaria de la cual la finca respondería, con independencia de quien sea el titular de la misma.

Pero para que el lector entienda de lo que estamos hablando conviene llevar a cabo previamente una breve explicación del sistema tributario español en lo referente al modo en que se lleva a cabo la recaudación de los impuestos. Existen dos principales formas de pagar impuestos en España : mediante autoliquidación, por un lado, y por otro la liquidación efectuada directamente por la propia administración tributaria.

La compraventa, así como la herencia y donación respecto de inmuebles está encuadrada en este primer grupo, esto es, la autoliquidación, la cual básicamente consiste, tal como su propio nombre indica, en que es el propio interesado (sujeto pasivo) que adquiere la propiedad mediante compra, herencia o donación el que debe efectuar una liquidación del impuesto, o sea, confeccionar el modelo tributario y proceder al pago del mismo a través de un ingreso en una entidad bancaria colaboradora de la administración. La cuota a pagar tiene como punto de partida o base el valor que libremente han asignado el comprador/heredero/donatario en la escritura. Es decir, en el supuesto de una compra, herencia o donación es el adquirente del bien el que se encarga no solo de llevar a cabo las gestiones de pago del impuesto, sino que también fija el valor del inmueble, base sobre la que se calculará la cuota del impuesto correspondiente.

Pero esta flexibilidad que otorga la administración al contribuyente para establecer la cuota a pagar en el impuesto de compraventa/sucesión/donación tiene su contrapartida a su vez en la potestad de la administración para, en un plazo que suele ser de cinco años, poder revisar la autoliquidación y muy especialmente el valor asignado a la propiedad en la escritura, punto de partida, como decíamos anteriormente, para el cálculo del impuesto.

Por tanto, si la administración discrepara en cuanto al importe pagado en concepto del impuesto correspondiente por la adquisición de un inmueble, bien sea este un impuesto de compraventa, de sucesiones o de donaciones, al considerarlo inferior al que según su criterio sería el correcto (la administración maneja una base de datos que le sirve de orientación para saber cuál es el precio aproximado de un inmueble en el mercado y así poder establecer cuál sería en principio el importe correcto a pagar por la transmisión de la propiedad) iniciará un procedimiento contra el sujeto pasivo del impuesto, esto es, el comprador, heredero, donatario, según el caso. En este supuesto se inicia un procedimiento de comprobación del valor del inmueble y en caso de de que la administración tributaria considerara finalmente que la cantidad pagada en concepto de impuesto de transmisiones patrimoniales, de herencia o donación es inferior a lo que realmente debería haberse abonado la comprobación tributaria irá seguida de la reclamación correspondiente por parte de la administración al sujeto pasivo (comprador/heredero/donatario). Obviamente a dicho importe objeto de reclamación le será descontado, si la hubiere, la cantidad abonada en su día por el adquirente en su autoliquidación.

Pues bien, retomando el asunto de la nota marginal de carácter tributario a la que aludíamos al principio de este artículo y que, como hemos señalado anteriormente, aparece en ocasiones en la nota simple de una propiedad referente a una compraventa/herencia/donación efectuada con anterioridad a la obtención de la misma, esta nos informa de que no se ha efectuado una comprobación de la autoliquidación del impuesto que llevó a cabo el actual o anteriores propietarios y, sobre todo, que todavía está a tiempo la administración de efectuar dicha comprobación al no haber prescrito el derecho de la administración a hacerlo. De todo ello se extrae una clara conclusión : Si el nuevo adquirente compra finalmente el inmueble en el cual aparece una nota marginal tributaria por una compraventa/herencia/donación anterior, podría darse la circunstancia de que el nuevo propietario tuviera que hacer frente a una deuda tributaria de los anteriores propietarios, al estar la propiedad adquirida con la nota marginal mencionada y, por tanto, sujeta a responsabilidades económicas derivadas de dichos hechos impositivos, y todo ello aunque hubiera un nuevo propietario que nada tiene que ver con la compraventa, sucesión o donación que ha sido objeto de revisión, pues precisamente esa es la función de la nota marginal, esto es, avisar a personas ajenas a la propiedad en cuestión de la posible comprobación futura de una autoliquidación tributaria referente a la finca y la responsabilidad de esta ,y con ello de su futuro propietario, sobre posibles reclamaciones tributarias por parte de la administración. Es cierto que en el supuesto de que el nuevo propietario se viera obligado finalmente, al objeto de evitar el embargo de la propiedad, a hacer frente a la deuda tributaria del anterior o anteriores propietarios, siempre tendrá la opción de iniciar una acción de repetición contra el antiguo propietario, pero ello en modo alguno puede restar importancia al asunto, pues al margen de los costes judiciales a los que deberá hacer frente en caso de rebeldía del auténtico deudor tributario a resarcirle por lo pagado, podría darse la circunstancia de que una vez obtenida una sentencia favorable el nuevo titular de la propiedad no pudiera recuperar el dinero por insolvencia del antiguo propietario o por no poder localizarse bienes de su propiedad, o por cualquier otra vicisitud que impida la recuperación del dinero.

Lo aconsejable, por tanto, en estos casos es que cuando una persona o empresa pretenda adquirir una propiedad y aparezca una nota marginal de carácter tributario en la información del bien inmueble ofrecida por el registro de la propiedad esta se informe antes de firmar cualquier documento con el vendedor respecto a la liquidación tributaria que ha dado pie a dicho anotación marginal. Para ello deberá pedir documentación al vendedor respecto de la liquidación tributaria referida y verificar con ayuda de un profesional si la autoliquidación se efectuó de manera correcta en base a valores correctos o, si por el contrario, se llevó a cabo con valores poco realistas y por ello con la previsible consecuencia ya comentada de una comprobación de valores y consiguiente reclamación tributaria futura por parte de la administración. En este segundo supuesto, y caso de que el comprador continúe interesado en la compra a pesar de dicha circunstancia, sería aconsejable obtener algún tipo de garantía por parte del vendedor de que hará frente a posibles reclamaciones tributarias futuras de la administración referentes a la nota marginal, sin descartar incluso una posible retención de dinero del precio de compra con la condición de ser devuelto una vez quedare descartada definitivamente, transcurrido un tiempo, la reclamación por parte de la administración. En definitiva, existen soluciones para neutralizar el riesgo del comprador en una adquisición bajo dichas circunstancias, pero para ello obviamente se debe conocer previamente el alcance del problema, algo que hemos tratado de explicar a través del presente artículo y que confiamos haber podido aclarar.