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Wichtigkeit der steuerlichen Auflassungserklärung, die in den Grundbuchauszügen einer Immobilie enthalten sind

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Wenn eine Person oder ein Unternehmen daran interessiert ist, eine Immobilie auf spanischem Boden zu erwerben, müssen Sie vor der Formalisierung eines privaten Vertrags und / oder einer Urkunde zunächst die Situation der Immobilie überprüfen, indem Sie einen Auszug aus dem entsprechenden Grundbuch anfordern. In dem Auszug erscheinen die aktuellen Eigentümer der Immobilie, die Beschreibung der Immobilie sowie die verschiedenen Bedingungen oder Schulden, die die Immobilie belasten können, wie z. B. Leasingverträge, Nießbrauch, Hypothekendarlehen, auf der Immobilie, usw. Diese Informationen sind sehr wichtig, da der Käufer dank dieser Informationen offizielle Daten von der Liegeschaft erhält, die von Interesse sind, bevor er mit dem Kaufvorgang fortfährt.

Abgesehen von den oben angegebenen Informationen kann in dem Grundbuchauszug manchmal eine Randnotiz steuerlicher Natur vorkommen, die normalerweise nicht beachtet wird, die aber dennoch von enormer Bedeutung sein kann, da sie dazu führen könnte, dass der Käufer, falls er die Immobilie endgültig erwirbt, eventuell gezwungen ist, Nachzahlungen an das Finanzamt zu leisten, für Steuern, die nichts mit dem Kauf selbst zu tun haben. Diese Auflassungserklärungen haben ihren Grund dafür, die Immobilie haftend zu machen für Nachzahlungen die vor dem Kauf liegen, unabhängig davon, wer der aktuelle Eigentümer ist.

Damit der Leser versteht, wovon wir sprechen, ist es ratsam, zuvor eine kurze Erläuterung des spanischen Steuersystems in Bezug auf die Art und Weise der Steuererhebung vorzunehmen. In Spanien gibt es zwei Möglichkeiten, Steuern zu zahlen: einerseits durch Selbsteinschätzung und andererseits durch die Abrechnung, die direkt von der Steuerverwaltung selbst durchgeführt wird.

Der Verkauf sowie die Erbschaft und Schenkung in Bezug auf Immobilien sind in dieser ersten Gruppe zusammengefasst, dh der Selbsteinschätzung, die, wie der Name schon sagt, im Wesentlichen darin besteht, dass die interessierte Partei (Steuerzahler) selbst den Wert der Immobilie deklariert. Die Steuererklärung wird selbst erstellt und bezahlt. Die zu zahlende Steuer basiert auf dem Wert, den der Käufer / Erbe / Empfänger in der Urkunde frei zugewiesen hat. Mit anderen Worten, im Falle eines Kaufs, einer Erbschaft oder einer Schenkung ist der Käufer der Immobilie nicht nur für die Durchführung der Steuerzahlungsverfahren verantwortlich, sondern legt auch den Wert der Immobilie fest, auf dessen Grundlage diese berechnet wird.

Diese Flexibilität, die diese Vorgehensweise dem Steuerpflichtigen bei der Festlegung des in der Umsatz- / Erbschafts- / Schenkungssteuer zu zahlenden Betrags gewährt, hat ihr Gegenstück wiederum die Befugnis des Finanzamtes, in einem Zeitraum von normalerweise fünf Jahren eine Überprüfung des Wertes durchführen zu können.

Wenn das Finanzamt hinsichtlich des als entsprechende Steuer für den Erwerb einer Immobilie gezahlten Betrags nicht einverstanden ist, egal ob es sich um einen Verkauf, eine Erbschaft oder eine Schenkung handelt, und einen höheren wert der Immobilie zuweist ( Die Verwaltung verwaltet eine Datenbank, die als Richtlinie dient, um zu wissen, wie hoch der ungefähre Preis einer Immobilie auf dem Markt ist, und somit in der Lage zu sein, den im Prinzip korrekten Betrag für die Übertragung der Immobilie zu ermitteln), dann wird eine Nachzahlung der Steuer fällig. In diesem Fall wird ein Verfahren eingeleitet, um den Wert der Immobilie zu überprüfen, und für den Fall, dass die Steuerverwaltung schließlich der Ansicht ist, dass der als Grunderwerbsteuer, Erbschaft oder Schenkung gezahlte Betrag geringer ist als der Betrag, den die Steuer eigentlich hätte zahlen müssen. Auf die Steuerprüfung folgt der entsprechende Anspruch der Verwaltung gegenüber dem Steuerpflichtigen (Käufer / Erbe / Empfänger). Offensichtlich wird der vom Käufer in seiner Selbsteinschätzung gezahlte Betrag von dem Betrag abgezogen, der gegebenenfalls Gegenstand des Anspruchs ist.

Nun, um auf die Frage der Steuer-Randnotiz zurückzukommen, auf die wir am Anfang dieses Artikels angespielt haben und die, wie oben erwähnt, manchmal in dem Grundbuchauszug einer Immobilie erscheint, die sich auf einen Verkauf / eine Erbschaft / eine Schenkung mit bezieht vor Erhalt teilt es uns mit, dass eine Überprüfung der Selbstveranlagung der Steuer durch die derzeitigen oder früheren Eigentümer nicht durchgeführt wurde und vor allem, dass die Verwaltung noch rechtzeitig ist, um diese Überprüfung bei der das Recht der Verwaltung nicht vorgeschrieben zu haben. Daraus wird eine klare Schlussfolgerung gezogen: Wenn der neue Käufer schließlich die Immobilie kauft, in der eine Grenzsteuernotiz für einen früheren Verkauf / eine Erbschaft / eine Schenkung erscheint, kann der Umstand entstehen, dass der neue Eigentümer eine Schuld tragen müsste Steuer der Vorbesitzer, da die Immobilie mit der oben genannten Auflassungserklärung erworben wurde und daher der wirtschaftlichen Verantwortung unterliegt, die sich aus diesen Steuerereignissen ergibt, und dies alles auch dann, wenn es einen neuen Eigentümer gab, der nichts mit dem Verkauf, der Nachfolge oder der Nachfolge zu tun hat eine Schenkung, die einer Überprüfung unterzogen wurde, da dies genau die Funktion der Auflassungserklärung ist, dh Personen außerhalb des betreffenden Grundstücks über die mögliche künftige Überprüfung einer steuerlichen Selbstveranlagung in Bezug auf das Grundstück und seine Verantwortung zu informieren, und damit des zukünftigen Eigentümers über mögliche Steueransprüche der Verwaltung. Es ist richtig, dass der neue Eigentümer, falls er endgültig gezwungen wird, um die Beschlagnahme des Eigentums zu vermeiden, die Steuerschuld des vorherigen oder früheren Eigentümers zu tragen, immer die Möglichkeit hat, eine Wiederholungsklage gegen ihn einzuleiten der frühere Eigentümer, aber dies kann in keiner Weise die Bedeutung der Angelegenheit mindern, denn abgesehen von den Rechtskosten, die im Falle des Ausfalls des wahren Steuerschuldners anfallen müssen, um ihn für das zu entschädigen, was bezahlt wurde, könnte es der Umstand sein, dass einmal sobald ein positives Urteil gefällt wurde, konnte der neue Eigentümer der Immobilie das Geld aufgrund der Insolvenz des alten Eigentümers oder aufgrund der Unfähigkeit, sein Eigentum zu lokalisieren, oder aufgrund eines anderen Ereignisses, das die Rückforderung des Geldes verhindert, nicht zurückerhalten.

In diesen Fällen ist es daher ratsam, dass eine Person oder ein Unternehmen, wenn sie beabsichtigt, eine Immobilie zu erwerben, und eine Auflassungserklärung in dem Grundbuchauszug erscheint, vor der Unterzeichnung eines Vertrages darüber informiert wird der Verkäufer bezüglich der Steuerveranlagung, die zu dieser Eintragung geführt hat. Dazu müssen Sie beim Verkäufer Unterlagen über die betreffende Steuerveranlagung anfordern und mit Hilfe eines Fachmanns überprüfen, ob die Selbstveranlagung auf der Grundlage korrekter Werte korrekt durchgeführt wurde oder im Gegenteil, mit unrealistischen Werten und daher dies mit der bereits erwähnten vorhersehbaren Folge einer Überprüfung der Werte und einer daraus resultierenden künftigen Steuerforderung durch die Verwaltung. In diesem zweiten Fall und wenn der Käufer trotz dieser Umstände weiterhin an dem Kauf interessiert ist, wäre es ratsam, vom Verkäufer eine Garantie zu erhalten, dass er möglicherweise künftigen Steueransprüchen der Verwaltung in Bezug auf die Auflassungserklärung gegenübersteht, ohne auch nur ein mögliches Zurückhalten von Geld vom Kaufpreis auszuschließen, mit der Bedingung, dass es zurückgegeben wird, sobald die Forderung der Verwaltung nach einer gewissen Zeit endgültig verjährt ist. Kurz gesagt, es gibt Lösungen, um das Risiko des Käufers bei einer Akquisition unter solchen Umständen zu neutralisieren. Dafür muss natürlich der Umfang des Problems im Voraus bekannt sein.