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Si estás interesado en comprar una casa es muy importante que conozcas todos los aspectos legales de la compraventa de un inmueble. De esta forma, harás la transacción con más seguridad y evitarás problemas legales.
Comprobar la situación legal y de deudas del inmueble
Estos pasos son fundamentales si no queremos llevarnos una sorpresa:
- Solicitar la nota simple en el registro de la propiedad para comprobar las cargas que tiene la vivienda, como hipotecas o embargos. En este documento también se podrá confirmar el número de propietarios.
- Acudir al Ayuntamiento para conocer la situación urbanística del inmueble, si pesan infracciones sobre él o hay planes urbanísticos previstos en su ubicación.
- Solicitar un certificado de la situación del pago de la comunidad y verificar si existen cuotas o derramas pendientes de pago.
- Obtener justificantes de pago del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) de los últimos cuatro años al propietario o Ayuntamiento correspondiente.
- Comprobar la superficie que figura en el catastro y en el registro de la propiedad.
- Confirmar que los pagos de los diferentes suministros se encuentran al día.
- Consultar si el edificio tiene obligación de pasar la Inspección Técnica de Edificios (ITE), y el resultado que ha obtenido en ella.
- Conseguir información sobre la situación jurídica de patios y terrazas.
- Confirmar que la vivienda cuenta con cédula de habitabilidad, actualizada y en vigor.
Además, en el caso de comprar una casa sobre plano, es recomendable seguir los siguientes consejos;
- Confirmar el plazo de entrega reflejado en la documentación.
- Exigir la entrega de una memoria de calidades antes de hacer el pago de la reserva.
- Garantizar con aval bancario o seguro todas las entregas a cuenta del importe final.
- Solicitar que se adjunte al contrato un plano de la vivienda con las superficies debidamente acotadas.
Verificar las instalaciones y calidades
Tanto en la vivienda nueva como en la de segunda mano lo ideal sería contar con la memoria de planos y calidades, aunque en el segundo caso no es muy habitual que los propietarios dispongan de esa información.
Por ello, es recomendable hacer una revisión exhaustiva del inmueble, incluyendo:
- Materiales e instalaciones.
- Instalación eléctrica, incluyendo los enchufes.
- Aire acondicionado y calefacción.
- Grifería de baños y cocina.
- Fontanería e instalaciones sanitarias.
- Puertas y ventanas.
- Pintura, suelos y paredes.
- Instalaciones exteriores, como piscina y jardín.
Para evitar problemas legales es importante fijarse en todos los detalles de todo lo mencionado anteriormente ya que cualquier desperfecto puede causar un fallo grave en la vivienda. Además, los desperfectos existentes pueden hacer que el precio final se vea reducido significativamente.
Contrato de arras
Si, tras la revisión de documentación e instalaciones de la vivienda estamos interesados en adquirirla, lo más recomendable es firmar un contrato de arras que sirva como señal para la compra.
El contrato de arras es un acuerdo privado entre un comprador y un vendedor para formalizar un compromiso de forma previa a la compra del inmueble. A esta figura también se la suele denominar anticipo puesto que la firma del contrato lleva aparejada la entrega de un importe en concepto de señal para la posterior compra de la vivienda. Lo más habitual en estos acuerdos, las arras penitenciales, es que si existe un incumplimiento por parte de comprador o vendedor conlleva una penalización.
Por tanto, antes de firmar este documento, es importante estar seguros de que se puede afrontar la compra del inmueble. En caso de necesitar financiación debe incluirse esta situación en el contrato para que el comprador no pierda el importe entregado en concepto de señal si la entidad financiera no concede la hipoteca.
Contrato de compraventa
El contrato de compraventa es un acuerdo entre dos partes por el que la parte vendedora se obliga a la entrega de la vivienda y la parte compradora a pagar el precio acordado entre ambos. Este contrato puede formalizarse como documento privado o como documento público, es decir, con la intervención de un notario que convierte el contrato en un medio de prueba.
En este contrato, además del precio, se incluyen los gastos que conlleva la operación y el reparto de los mismos. Algunos impuestos, como el IVA o el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), corresponden al comprador y otros gastos pueden ser divididos entre las partes, como es el caso de la notaría, las reformas y derramas o la comisión de la inmobiliaria.
Al comprar una casa es fundamental tener en cuenta los aspectos legales de la compra para que la transacción sea exitosa. Uno de los pasos más importantes es comprobar la situación legal y de deudas de la vivienda a través de documentos como la nota simple o los justificantes de pago del Impuesto de Bienes Inmuebles. Después de realizar una exhaustiva comprobación de las instalaciones y materiales de la casa, es recomendable formalizar el contrato de arras para la entrega de un importe en concepto de señal. Tras este documento se firma el contrato de compraventa con todos los detalles relativos a precios y gastos. Un buen abogado inmobiliario puede ayudarle durante todo este proceso.
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