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Este artículo es parte de nuestra guía Cómo comprar una casa en España que encontrará en nuestra sección Compraventa de inmuebles.
En este artículo vamos a explicar las cosas básicas que hay que tener en cuenta para evitar problemas durante el proceso de compra de una casa en España.
Una vez que haya encontrado una propiedad que le guste, la mejor manera de proceder es visitarla en persona, para comprobar personalmente que la propiedad cumple con sus necesidades y expectativas.
En una primera vista se pueden detectar algunos problemas evidentes que pueden influir en la decisión de compra o en la negociación del precio. Otros problemas pueden no ser tan sencillos de detectar, por lo que se recomienda hacer un estudio más profundo del estado del inmueble.
Antes de eso, es bueno proceder a algunas comprobaciones básicas. He aquí algunas cosas que hay que tener en cuenta de antemano dependiendo de cuál sea el caso.
Comprar un terreno para construir una nueva propiedad en España
Durante mucho tiempo, España ha sido muy popular entre los compradores extranjeros que buscan casas de vacaciones. En ocasiones, el gran número de compradores extranjeros sin experiencia ha brindado la oportunidad a promotores y agentes inmobiliarios sin escrúpulos de vender propiedades que no son legítimas.
En algunos casos, no se ha obtenido el permiso de planificación antes de construir, y las propiedades acaban siendo derribadas por el gobierno local. En otros, la calidad de la propiedad no ha estado a la altura o no ha sido la indicada, lo que da lugar a costosas reparaciones.
Muchos extranjeros han experimentado problemas que advierten a los compradores expatriados de que deben ser precavidos y no correr riesgos innecesarios. Recomendamos, como mínimo, comprobar:
- Las credenciales de los abogados o agentes inmobiliarios implicados.
- El Registro de la Propiedad.
- La existencia de la correspondiente licencia de obras.
- Que la propiedad no tiene deudas pendientes.
- Que la propiedad es estructuralmente sólida (puede hacerlo un perito o un arquitecto).
La mayor parte de esta información puede ser facilitada por el registro de la propiedad y se puede acceder a ella mediante una solicitud por correo electrónico, teléfono, fax o en persona. Puede encontrar la oficina del registro de la propiedad correspondiente visitando el sitio web nacional: www.registradores.org.
Como no residente, también puede comprar un terreno y hacer construir una propiedad usted mismo. En este caso, un buen asesoramiento jurídico es aún más importante, ya que tendrá que asegurarse de que los contratos con los constructores son adecuados y herméticos.
Comprar una vivienda de nueva construcción en España
Las peores estafas inmobiliarias en España, al igual que en otros lugares, tienen que ver con propiedades inacabadas o sin construir. Aunque las intenciones maliciosas son raras, es aconsejable tener cuidado al comprar una propiedad que aún no existe. Como mínimo, debería:
- Comprobar que la empresa existe y asegurarse de que el proyecto está inscrito en el registro de la propiedad.
- Comprobar que se ha concedido la licencia de obras preguntando en el ayuntamiento.
- No firmar un contrato que no entienda.
- Recurrir a un tercero independiente para las traducciones.
- Exija una prueba de que cualquier cantidad pagada (por ejemplo, un depósito) se está reteniendo o gastando adecuadamente.
- Obtenga pruebas de que le devolverán el dinero si la vivienda no se construye.
Comprar una vivienda de segunda mano
Antes de iniciar el proceso de compra, es muy importante asegurarse de haber visto:
- El valor catastral de la vivienda y el importe del impuesto de compra. El impuesto se cobra en función de la valoración del inmueble por parte del ayuntamiento y no del importe de la venta. Puede comprobarlo en la página web de la Agencia Tributaria de la Comunidad Autónoma utilizando el número de referencia catastral.
- Un recibo pagado del IBI del anterior propietario. También es conveniente obtener un certificado del ayuntamiento que demuestre que no hay tasas impagadas de años anteriores.
- El certificado catastral en el que se indican los límites y los metros cuadrados exactos de su terreno, que estará vinculado al registro de la propiedad mediante un número de referencia catastral. Debe asegurarse de que la descripción de la propiedad y del terreno que figura en ambos registros coincide.
- La licencia de primera ocupación o cédula de habitabilidad expedida por el ayuntamiento. Necesitará este documento para conectarse a las compañías de electricidad y agua. Los promotores no pueden obligarle a terminar sin esta licencia.
- Recibo que demuestre que el anterior propietario ha pagado todas las facturas de los servicios públicos.
- En su caso, un certificado firmado por el presidente de la Comunidad de Propietarios (Comunidad de Vecinos) que acredite que no existen deudas pendientes. Debe tener en cuenta que, si posteriormente comprueba que existen dichas deudas pendientes, como nuevo propietario, asume las deudas del año en curso y del anterior (2 años en total).
- Desde el 1 de junio de 2013, todas las viviendas en venta o alquiler en España están obligadas por ley a tener un certificado de eficiencia energética. Si estás pensando en comprar una vivienda, el vendedor está obligado a mostrarte este certificado.
Aunque no es obligatorio, en este caso es conveniente que un perito colegiado revise una vivienda de segunda mano.
Contratar una inspección
Es posible comprar una propiedad en España sin tener una inspección de la casa, pero no es aconsejable. Una inspección de la casa le ayuda a asegurarse de que no hay defectos significativos en la propiedad que podrían volver a perseguirle más adelante.
En el caso de las propiedades existentes, generalmente hay dos tipos principales de peritajes disponibles. El informe de tasación es un estudio superficial que proporciona una guía independiente del valor de mercado de la propiedad.
El informe de construcción es más detallado, ya que examina el estado estructural de la propiedad y señala cualquier problema grave. Los estudios de edificios son más caros que los informes de valoración, pero también proporcionan una guía más completa del estado de la propiedad.
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