Wie man ein Haus in Spanien kauft: Was ist zu beachten

Dieser Artikel ist Teil unseres Leitfadens Wie man ein Haus in Spanien kauft, den Sie in unserer Rubrik Kauf und Verkauf von Immobilien finden.

In diesem Artikel erläutern wir die grundlegenden Dinge, die zu beachten sind, um Probleme beim Kauf eines Hauses in Spanien zu vermeiden.

Wenn Sie eine Immobilie gefunden haben, die Ihnen gefällt, ist es am besten, sie persönlich zu besichtigen, um sich zu vergewissern, dass sie Ihren Bedürfnissen und Erwartungen entspricht.

Bei einer ersten Besichtigung können Sie einige offensichtliche Probleme feststellen, die sich auf die Kaufentscheidung oder die Preisverhandlung auswirken können. Einige andere Probleme sind vielleicht nicht so einfach zu erkennen, weshalb wir empfehlen, den Zustand der Immobilie genauer zu untersuchen.

Davor ist es gut, einige grundlegende Überprüfungen vorzunehmen. Hier sind einige Dinge, auf die Sie je nach Fall achten sollten.

Kauf eines Grundstücks zum Bau einer neuen Immobilie in Spanien

Spanien ist seit langem bei ausländischen Käufern auf der Suche nach Ferienimmobilien sehr beliebt. Die große Zahl unerfahrener ausländischer Käufer hat skrupellosen Bauträgern und Immobilienmaklern gelegentlich die Gelegenheit gegeben, Immobilien zu verkaufen, die nicht rechtmäßig sind.

In einigen Fällen wurde vor dem Bau keine Baugenehmigung eingeholt, und die Immobilien wurden schließlich von der örtlichen Regierung abgerissen. In anderen Fällen entsprach die Qualität der Immobilie nicht den Vorgaben, was kostspielige Reparaturen zur Folge hatte.

Viele Ausländer haben solche Erfahrungen gemacht, die Käufer im Ausland warnen, vorsichtig zu sein und keine unnötigen Risiken einzugehen. Wir empfehlen, zumindest Folgendes zu überprüfen:

• Die Referenzen der beteiligten Anwälte oder Immobilienmakler.
• Das Grundbuchamt (Registro de la Propriedad).
• Das Vorliegen einer entsprechenden Baugenehmigung.
• Die Immobilie darf nicht belastet sein.
• Ob die Immobilie baulich in Ordnung ist (dies kann entweder ein Sachverständiger oder ein Architekt tun).

Die meisten dieser Informationen können vom Grundbuchamt zur Verfügung gestellt und per E-Mail, Telefon, Fax oder persönlich angefordert werden. Das zuständige Grundbuchamt finden Sie auf der nationalen Website: www.registradores.org (nur auf Spanisch).

Als Nichtansässiger können Sie auch ein Grundstück kaufen und selbst eine Immobilie bauen lassen. In diesem Fall ist eine gute Rechtsberatung noch wichtiger, da Sie sicherstellen müssen, dass die Verträge mit den Bauunternehmern angemessen und juristisch korrekt sind.

Kauf eines Neubaus in Spanien

Die schlimmsten Immobilienbetrügereien betreffen in Spanien, wie auch anderswo, unfertige oder noch nicht gebaute Immobilien. Obwohl böswillige Absichten selten sind, ist beim Kauf einer noch nicht existierenden Immobilie Vorsicht geboten. Zumindest sollten Sie das tun:

• Überprüfen Sie, ob das Unternehmen existiert und ob das Projekt im Grundbuch eingetragen ist.
• Prüfen Sie, ob eine Baugenehmigung erteilt wurde, indem Sie sich beim örtlichen Rathaus erkundigen.
• Unterschreiben Sie keinen Vertrag, den Sie nicht verstehen.
• Beauftragen Sie eine unabhängige Partei mit der Übersetzung.
• Verlangen Sie den Nachweis, dass gezahlte Beträge (z. B. eine Kaution) ordnungsgemäß verwahrt oder ausgegeben werden.
• Lassen Sie sich nachweisen, dass Sie Ihr Geld zurückbekommen, wenn die Immobilie nicht gebaut wird.

Kauf einer gebrauchten Immobilie

Bevor Sie mit dem Kauf beginnen, sollten Sie sich vergewissern, dass Sie gesehen haben:

• Der Katasterwert der Immobilie und die Höhe der Grunderwerbssteuer. Die Steuer wird manchmal auf der Grundlage des von der Gemeinde ermittelten Werts der Immobilie und nicht auf der Grundlage des Verkaufspreises erhoben. Sie können dies auf der Website der regionalen Steuerbehörde anhand der Katasternummer überprüfen.
• Eine bezahlte Quittung für die jährliche Grundsteuer des Vorbesitzers (IBI). Es ist auch ratsam, sich eine Bescheinigung des Rathauses zu besorgen, aus der hervorgeht, dass es keine unbezahlten Steuern aus früheren Jahren gibt.
• Das Katasterzertifikat mit den genauen Grenzen und Quadratmetern Ihres Grundstücks – dieses wird mit dem Grundbucheintrag durch eine Katasternummer verknüpft. Vergewissern Sie sich, dass die Eigentums- und Grundstücksbeschreibung in beiden Einträgen übereinstimmt.
• Die vom Rathaus ausgestellte Bewohnbarkeitsbescheinigung. Dieses Dokument benötigen Sie für den Anschluss an die Strom- und Wasserwerke falls kein alter Strom- und Wasservertrag existiert. Die Bauträger können Sie nicht zwingen, ohne diese Genehmigung zu bauen.
• Eine Quittung, aus der hervorgeht, dass der Vorbesitzer alle Rechnungen für Versorgungsleistungen bezahlt hat.
• Gegebenenfalls eine vom Präsidenten der Eigentümergemeinschaft (Comunidad de Vecinos, falls die Immobilie in einer solchen Gemeinschaft ist) unterzeichnete Bescheinigung, aus der hervorgeht, dass keine offenen Forderungen bestehen. Sie sollten wissen, dass Sie als neuer Eigentümer die Schulden für das laufende und das vorangegangene Jahr (insgesamt 2 Jahre) übernehmen, wenn Sie später feststellen, dass solche Schulden offen sind.
• Seit dem 1. Juni 2013 ist für alle zum Verkauf oder zur Vermietung stehenden Immobilien in Spanien ein Energieeffizienzzertifikat gesetzlich vorgeschrieben. Wenn Sie den Kauf einer Immobilie erwägen, ist der Verkäufer verpflichtet, Ihnen dieses Zertifikat vorzulegen.

Obwohl dies nicht verpflichtend ist, ist es in diesem Fall ratsam, einen Sachverständigen mit der Überprüfung einer bestehenden Immobilie zu beauftragen.

Veranlassung eines Gutachtens

Es ist möglich, eine Immobilie in Spanien zu kaufen, ohne eine Hausbesichtigung zu machen, aber das ist nicht ratsam. Mit einer Hausbesichtigung können Sie sicherstellen, dass die Immobilie keine wesentlichen Mängel aufweist, die Ihnen später zum Verhängnis werden könnten.

Für bestehende Immobilien gibt es im Allgemeinen zwei Arten von Gutachten. Ein Wertgutachten ist ein oberflächliches Gutachten, das Ihnen einen unabhängigen Richtwert für den Marktwert der Immobilie liefert.

Ein Gebäudegutachten geht tiefer, untersucht den baulichen Zustand der Immobilie und zeigt alle schwerwiegenden Probleme auf. Gebäudegutachten sind teurer als Wertgutachten, bieten aber auch einen umfassenderen Überblick über den Zustand der Immobilie.

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