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Uno de los pasos más importantes en la compra de una vivienda en España es la firma del contrato de compraventa. Por eso, en este artículo te explicamos todo lo que debes saber sobre el contrato de compraventa de una vivienda.

¿Qué es el contrato de compraventa de una vivienda?

El contrato de compraventa de una vivienda es un documento en el que una de las partes, en este caso el vendedor, se compromete a transferir una propiedad, en este caso al comprador, a cambio de un precio determinado.

Se trata de un acto jurídico bilateral de carácter consensuado en el que se requiere la voluntad de ambas partes para que se produzca la transacción y se transmita la propiedad.

Sin embargo, la firma del contrato no constituye la transmisión de la propiedad, sino que se acuerda de buena fe para proceder después a la transmisión de la propiedad.

El contrato de compraventa de una vivienda consta de varias cláusulas y requisitos que desglosamos a continuación, y es aconsejable redactarlo ante un abogado para que sea notorio y legible.

¿Qué debe incluirse en el contrato de compraventa de un inmueble?

Datos personales del comprador y del vendedor

Como en cualquier contrato, lo primero que debe contener el documento es la identificación de las personas que intervienen en la transacción, es decir, nombre completo, documento de identidad y dirección de residencia actual, en este caso del comprador y del vendedor.

Si la compra de un inmueble tiene fines comerciales, puede figurar en el contrato una persona que represente a otras personas, por ejemplo, un agente o un administrador de la empresa.

En el caso de los matrimonios sujetos a régimen de gananciales, aunque cualquiera de ellos puede firmar en nombre de la pareja, es mejor que ambos estén presentes y firmen ante notario para evitar futuros problemas.

Verificación del título de la propiedad

Después de identificar a ambas partes, el vendedor debe adjuntar toda la información posible (títulos de propiedad, nota simple…) para verificar la legalidad del título de su propiedad y demostrar que también puede completar la transacción.

Detalles de la propiedad

El contrato de venta también debe contener toda la información detallada sobre la propiedad.

En este caso aparece:

  • La referencia catastral y los metros cuadrados del terreno, de construcción y útiles.
  • El número de la propiedad registrada.
  • La dirección y la ubicación exacta.
  • La descripción de la propiedad, que coincide con la del registro de la propiedad.
  • La situación del arrendamiento (si hay ocupantes o inquilinos).
  • Si el pago de impuestos como el IBI está al día o si hay alguna tasa que deba ser considerada.
  • La ubicación y el estado del inmueble.

Para cumplir con esta parte del contrato, es imprescindible que el vendedor adjunte la nota simple o un certificado registral, así como la referencia catastral para que el notario pueda comprobar datos como la titularidad y el estado de las cargas.

Precio de venta del inmueble

Por supuesto, el precio de venta de la propiedad también debe constar en el contrato privado, así como en la escritura pública de compraventa.

En este caso, debe indicarse el importe exacto de la compra del inmueble si es la cantidad acordada entre ambas partes.

Asimismo, la fecha en que se realizó o se ha realizado el pago y la forma en que se realizó o se ha realizado el pago, ya sea con cheque bancario o por transferencia bancaria y por el número de pagos acordados si hay más de un pago.

Asimismo, en el caso de que haya habido un contrato de reserva previo, deberá especificarse y dejar constancia del pago realizado en dicho acuerdo.

Fecha de entrega

Como ya se ha dicho, la firma y la entrega son cosas distintas y, por tanto, días diferentes. Como la entrega suele producirse después de la firma del contrato de compraventa, otro elemento fundamental que debe figurar en el documento es la fecha de entrega del inmueble.

Impuestos y pagos

En este apartado deben indicarse todos los impuestos y gastos a pagar.

También se enumeran todos los gastos relacionados con la compraventa de la vivienda que afectan a ambas partes, como los gastos notariales, los de la agencia inmobiliaria o todo lo que se acuerde entre el comprador y el vendedor, así como aquellos en los que haya dudas sobre quién los pagará, para que quede constancia de ello: como el IBI, las obras de la comunidad y otros.

También es muy importante que, si existen gravámenes sobre el inmueble, se refleje su cancelación o extinción, ya que de lo contrario serán pagados por el comprador.

Lo mejor es actuar de buena fe y llegar a un consenso entre ambas partes para que la transacción sea lo más justa y fluida posible.

Sanciones

Al final del contrato, suele haber siempre una sección que trata de las sanciones.

Llegados a este punto es necesario exponer cómo se puede sancionar a cada una de las partes, tanto al comprador como al vendedor, por el incumplimiento de alguna de las cláusulas establecidas en el contrato de compraventa, que hemos mencionado anteriormente y que se añaden o modifican según el caso.

Los incumplimientos más habituales son que el vendedor no entregue la vivienda en la fecha prevista en el contrato o que el comprador no realice los pagos en las fechas acordadas.

Asesoramiento

Aunque el contrato de compraventa de un inmueble entre particulares o entre un comprador y un agente no tiene por qué celebrarse ante notario, al tratarse de un contrato privado y bilateral, es aconsejable realizar todo el procedimiento con el mejor asesoramiento posible.

Por ello, es aconsejable que se lleve a cabo en presencia de un asesor para que no haya malentendidos entre las dos partes y todo el proceso se realice con total seguridad. Al mismo tiempo, le recomendamos que busque el asesoramiento de un buen abogado inmobiliario durante el proceso de compraventa para que el proceso se desarrolle de la mejor manera posible.

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